節前樓市再出重磅政策，進一步下調房貸利率。

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9月29日晚，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消新發放首套住房貸款利率下限。

根據當前首套房貸利率最低可至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。貝殼研究院數據顯示，9月，103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率執行前述最低水平。

如今，監管層再度對首套房貸率下限放寬，部分城市將達到或突破4%的首套房貸利率。

根據要求，能執行該政策的城市是在2022年6-8月間新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。除了70個大中城市中，23個符合條件的城市外，據開源證券，在剩余的200多個三四線城市中，整體覆蓋率應該可達到50-70%比例。

業內有觀點認為，該政策實質上是對三四線城市的定向和結構化降息，對首套房需求的釋放有促進作用。有受訪房企內部人士表示，政策有望吸引到部分購房者，把握窗口期，讓觀望的客戶需求前置到今年年底。

利率或可降至3.6%

房貸利率一降再降，這次會降到什么水平呢？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，符合要求的23個城市都是非熱點城市，由于銀行在這些城市數量少，競爭不充分，加上銀行擔心風險，導致房貸利率比其他城市還要高，有下降的必要，預計可能會降至4%以下，具體利率水平要視銀行自律機制定價小組的決定。

貝殼研究院認為，符合條件的城市會“一步到位”，將房貸利率下調到最低水平。“只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產生最大的作用。”

機構數據顯示，目前這些城市基本執行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。“房貸降到與經營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。”

不過，參考歷史數據來看，這一房貸利率水平或還有下降空間。

國泰君安房地產行業分析師謝皓宇指出，按照目前5年LPR為4.3%計算，首套房貸款利率的下限為4.1%，若按照打7折計算，則可以到3.0%，考慮到目前信貸需求較弱，例如，在2009年和2014年均出現過打7折的情況，而目前樓市表現并不如當時，因此，目前按揭貸款利率有較大的下行空間。

這次房貸利率下調的背景之一是，今年以來，多次貸款利率下調的市場效果不及預期，市場仍然慣性下滑。

貝殼研究院數據顯示，以二手房為例，8月、9月貝殼重點50城二手房交易量環比都還在下降，房價也保持總體下跌的勢頭。此時對房地產采取階段性定向降息，是貫徹落實中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”的措施。

購房需求獲或將前置

那么這次關于房貸利率的調整，是否能成為產生較為明顯的效果？有受訪房企人士認為該政策有望吸引到一些購房者。

一位供職于大型央企開發商的營銷人士對第一財經表示：“利率下調會吸引到比較專業的購房者，比如本身就是金融或地產從業者，他們會把握窗口期去抄底。但是普通購房者對新房的顧慮集中在交付上，從實際情況看，低利率并不能消除他們的購房痛點。”

在謝皓宇看來，符合本次規定的城市數量并不少，其中包含部分核心城市，如武漢、天津、昆明等，剩余城市多為低能級城市或者旅游城市。考慮到房價的持續下跌，若按揭貸款利率足夠低，本次房貸利率的下調能夠帶來一定的有效需求釋放。

在本次的政策中，為市場廣泛關注的一個關鍵點在于，政策有效期為2022年年底。“政策是有窗口期的，到今年年底，所以會讓不那么著急的購房者在今年第四季度就出手買房。”一家TOP5房企華東區域的資深一線銷售人士對記者表示。

該人士表示，他所在項目已經連續降價兩年，目前在執行首套4.1%、二套4.9%的最低房貸利率，低利率是銷售時的重要宣傳點。“接待客戶時，肯定要強調利率和契稅上的優惠，現在客戶來訪量略有回暖，但是觀望情緒還是很濃厚的，比如一天接待10組客戶，最后能有意向談下去的還不到兩組。新政可能會讓觀望的客戶需求前置到今年年底。”

不過，也有多位受訪的房企人士則對該政策效果并不十分樂觀。

在被本輪政策直接覆蓋的三線城市溫州，當地房企的市場客研負責人向第一財經表示，從當前的市場行情來看，不是房貸利率低就會買房的情況，大多數人還是觀望，覺得還會降價，更愿意保持手上現金，暫停大額支出，所以這幾個月市場銷售也一直上不來。

一華東房企在某四線城市的項目營銷負責人也坦言，現在的利率已經夠低了，再降低帶來的影響也不會太大，“不想買房的會因為利率低一點再去買？不會有太多的”。

有助于修復預期

某頭部房企人士則認為，房貸利率下調政策本身對市場的提振作用或許并不明顯，想要借此直接拉動銷售或許不那么直接，但是這對于政策預期的信心會更加強化一點。

“因為首套房貸利率下限的調整，是方向性上的放松，也是一個信號，”上述房企人士認為，“這給出了一個政策預期，就是原來認為相當于是底線或紅線的政策，現在來看，也是有突破的希望的。這點很有助于信心。”

今年5月份時，央行曾將對住房信貸政策進行調整，首套房貸利率為不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP不變，各地在下限基礎上因城施策調整。

本次政策的出臺則意味著，從9月29日至今年年底，部分城市首套房貸利率可以低于5年期LPR-20BP，不設下限。

謝皓宇也認為，由于5月剛制定了利率下限，4個月后即打破，因此對后續有進一步預期。同時，本次約定的城市范圍和時間均可以效仿其他行業如汽車購置稅補貼等進行調整和續期。

“本次政策相比于傳統意義的降息來看，并不屬于普降，顯示出了政策的靈活性，也即本次政策能夠帶來的實質作用仍然是維穩，后續需要進一步觀察政策的延展性。”謝皓宇表示。

也有房地產板塊的券商分析師指出，此次調整是一種創新性的因城施策，即明確今年6-8月份房價疲軟的城市，可以運用此次新的政策工具。

“近期一二線城市針對改善需求連環單等政策密集釋放，那么針對二套、針對改善的定向降息或許也值得期待。”上述券商分析師認為。

貝殼研究院也提及，考慮到市場預期低迷的原因，貨幣政策的傳導機制受限。為了能發揮降息的作用，政策則不應只針對對首次購房群體，也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率。這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。如果定向降息的效果不佳，未來不排除會進一步放寬二套房貸款利率。

上述四線城市營銷負責人表示，對于當地的改善型需求來說，進一步定向降息或將產生效果，“如果利息降低到3字頭，跟公積金差不多的水平，還款壓力會很小，利息成本低，投資風險會低一些，有望提振一波需求。”

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