買房對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)都是大事，雖然碰到房子在交付前爛尾的概率很小，但碰到了可能就是不小的損失。更讓人揪心的是，購(gòu)房人不僅拿不到房子，還要向銀行按時(shí)支付按揭貸款。
近日，浙江省嘉興市中級(jí)人民法院發(fā)布的一則案例引發(fā)關(guān)注，因樓盤爛尾、開發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)，該法院判決由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任，而不是購(gòu)房人。更早之前，最高法的一則判例中，也要求開發(fā)商向銀行償還按揭款。不過(guò)，這些利于購(gòu)房人的判決，都經(jīng)歷了一波三折，不同法院對(duì)法律條款、司法解釋有不同的解讀。
一審敗二審勝 購(gòu)房人220萬(wàn)貸款不用還
據(jù)嘉興市中院網(wǎng)站，在2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購(gòu)買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬(wàn)元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問(wèn)題無(wú)法按時(shí)交付房屋，造成該樓盤爛尾。2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
之后，在開發(fā)商破產(chǎn)、收房無(wú)望的情況下，許先生因無(wú)法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
一審法院審理認(rèn)為，《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。據(jù)此，法院判決貸款合同解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息(含罰息)合計(jì)220余萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，許先生不僅敗訴了，而且法院還判決他與銀行解除借款合同，并一次性歸還220余萬(wàn)元，可謂是“賠了夫人又折兵”。不過(guò)，許先生不服一審判決，并在二審中迎來(lái)戲劇性轉(zhuǎn)變。
嘉興中院二審認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同解除后許先生應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱司法解釋)第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
“開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無(wú)法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。”最終，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請(qǐng)求不能成立，不予支持。
判決結(jié)果為何不同？
除了上述案件，在2020年12月，最高人民法院判決的“(2019)最高法民再245號(hào)”的案件中，就判決開發(fā)商向銀行償還解除商品房買賣合同房源的按揭款。
該案件也是一波三折。根據(jù)最高法的判決書，王某某等三人購(gòu)買一處商業(yè)用房，并向銀行申請(qǐng)了7397萬(wàn)元按揭貸款，后來(lái)因?yàn)殚_發(fā)商沒(méi)有按照約定交付房屋，王某某不再償還貸款而被銀行告上法庭。一審法院認(rèn)為，是因?yàn)殚_發(fā)商沒(méi)有按時(shí)交付房源，使得《商品房預(yù)售合同》被解除，隨之導(dǎo)致銀行與王某某簽署的貸款合同被解除，上述合同的解除不能歸責(zé)于購(gòu)房人，因此，開發(fā)商應(yīng)代替王某某承擔(dān)賠償銀行損失的責(zé)任。
銀行不服判決，案件進(jìn)入二審。二審法院同樣依據(jù)了最高法上述司法解釋，卻認(rèn)定，從法律關(guān)系上說(shuō)，購(gòu)房人王某某是委托開發(fā)商向銀行歸還貸款本息，但開發(fā)商并未償還，故王某某與銀行的借貸民事法律關(guān)系未消除。二審法院判決，撤銷一審判決，要求王某某等三人在判決生效后三十日內(nèi)向銀行償還貸款。
之后，案件進(jìn)入最高法的終審判決。最高法支持了一審判決，認(rèn)為因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使《商品房預(yù)售合同》解除，購(gòu)房人與銀行的貸款合同因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除，因此，應(yīng)由開發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本息返還給銀行，王某某等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
從上述兩個(gè)案件不難看出，雖有最高法的司法解釋，但法院對(duì)還款責(zé)任的認(rèn)定并不一樣，也導(dǎo)致一審、二審的結(jié)果出現(xiàn)較大差異。根據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)，因樓盤無(wú)法交付、購(gòu)房人放棄還款，之后被銀行告上法庭的案例不在少數(shù)，在部分案例中，法院要求購(gòu)房人向銀行還款。
為何法院判決結(jié)果不一樣？對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任、王佳紅律師對(duì)中新經(jīng)緯分析道，是因?yàn)閷?duì)最高法司法解釋第二十一條第一款有不同的理解。第二十一條第一款的內(nèi)容是：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
“上述條款的意思是，購(gòu)房人起訴開發(fā)商解除購(gòu)房合同時(shí)，如果銀行也站出來(lái)說(shuō)自己有獨(dú)立的訴求，訴開發(fā)商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時(shí)處理；如果銀行沒(méi)有提出訴求，法院可以只審理訴開發(fā)商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時(shí)審理，那購(gòu)房人自然還需要償還貸款。”王佳紅說(shuō)。
她還解釋稱，“這樣審判的法官一般都認(rèn)為購(gòu)房人和開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，購(gòu)房人和銀行之間是借款合同關(guān)系，兩個(gè)合同是獨(dú)立的兩個(gè)法律關(guān)系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放給開發(fā)商，已經(jīng)幫助購(gòu)房人支付了房款。”
王佳紅認(rèn)為，嘉興中院和最高法的判例都將買賣合同糾紛與貸款合同糾紛可以合并處理，即判令解除買賣合同的同時(shí)，也判令解除貸款合同。這樣的判決，更符合我們國(guó)家的立法精神，也更能保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。同時(shí)，在同一個(gè)訴訟中，同時(shí)解決買賣合同和貸款合同糾紛，也節(jié)省了司法資源。
房子延期交付或爛尾，購(gòu)房人可以這么做！
如果樓盤爛尾，購(gòu)房者能否斷供？王佳紅提醒道，開發(fā)商無(wú)法交付房屋，并不意味著購(gòu)房人就可以停止向銀行償還月供，而且，如果購(gòu)房人擅自斷供，銀行會(huì)采取一定的措施，比如起訴購(gòu)房人要求還款、查封拍賣房屋等，未還款的行為還會(huì)記入不良記錄，會(huì)對(duì)購(gòu)房人的信用有嚴(yán)重影響。
從實(shí)操角度講，王佳紅建議，如果遇到樓盤爛尾，購(gòu)房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時(shí)起訴解除銀行借款合同，在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)的情況下，購(gòu)房人才可以停止償還貸款。否則，不能隨意停止還貸。
至于首付款及之前的貸款損失，購(gòu)房人應(yīng)向開發(fā)商索要，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。她說(shuō)：“通常情況下，樓盤爛尾都是由于開發(fā)商資不抵債，即便購(gòu)房人拿到勝訴判決可能也會(huì)面臨開發(fā)商無(wú)力償還的可能。所以，建議購(gòu)房人提起訴訟時(shí)要慎重考慮，能查封保全開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)才更能保護(hù)自身權(quán)益，否則可能是錢、房?jī)煽铡！?/p>
2月24日，國(guó)新辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上表示，要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。
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