深圳樓市，為啥突然間淡了？
“去杠桿”“錨定價格”“預期引導”的三大效應將炒房預期壓得死死的。
當下的深圳樓市，最大的問題，還不是成交量創(chuàng)10年新低、價格“陰跌”，而是關切度在走低：談房、看房、買房、炒房，與房子相關的一切，變得越來越淡了。
為何變得淡了？很簡單，現(xiàn)在或未來，樓市不再那么誘人了。2022年處理“深房理”、“經營貸”等案件，讓大家認清了深圳所謂的購買力“任性”，背后主要是杠桿。觸目驚心的杠桿運作，也震驚了監(jiān)管層，由此也開啟了定向爆破式的“去杠桿”。從2021年5月份開始，深圳二手房價連續(xù)下跌9個月，學位房神話也被打破，福田百花片區(qū)的房價跌了40%。
大環(huán)境使然，這種跌勢可能減緩，但再也回不到過去那種上漲態(tài)勢了。因為二手房參考價已是長效機制，其“去杠桿”“錨定價格”“預期引導”的三大效應將炒房預期壓得死死的。
交易情緒慘淡，加杠桿被鎖死，無人愿意接盤、也接不起。二手房價跌跌不休，換房需求就實現(xiàn)不了，對于存量交易主導的深圳樓市來說，這是最大的BUG。一個換房交易案例，帶動2-3套房的成交，這樣的交易模式下，剛需通過“老破小”上車、改善人群“先賣后買”，整個樓市才能循環(huán)起來。但是，二手房價陰跌、關切度下降，顯然阻礙了這一循環(huán)。
這也禍及了新房市場。2020年下半年以來，新房和二手房價格相互推動、輪動上漲，是深圳樓市的動力源，觸發(fā)點是“價格倒掛”以及愈演愈烈的“打新”熱潮，由此形成了漲價循環(huán)。現(xiàn)在，二手房價格看淡，“打新”也變得索然無味了，曾經的網(wǎng)紅盤不得不啟動全民營銷。對于剛需來說，2020年以來的新增地塊，全面啟動限價，后面有得挑也有得選。
所以，剛剛過去的春節(jié)，深圳樓市很慘淡，二手房只網(wǎng)簽了1套，新房也只賣了90套。當然，疫情多點散發(fā)，陰雨冰凍的天氣持續(xù)多日，去年“就地過年”，今年很多返鄉(xiāng)回老家了，開發(fā)商、中介也早早放假了，樓市怎么會好呢？但從根本上講，大家都不關切了，交易情緒極其慘淡，用某開發(fā)商朋友的話來說，“現(xiàn)在天不時、地不利、人不和，過兩三個月再說吧”。
開發(fā)商看碟下菜，1月份深圳新房只供應了12萬平方米，銷售達到36萬平方米。他們在賭，3月初的重要會議后，久違的“小陽春”會如約而至。有賭的理由，因為政策“暖風”越吹越大，全國樓市“前低后高”已是共識。對新房庫存只有6個月的深圳來說，不反彈都難。當然，若持續(xù)下跌，斷然不符合“穩(wěn)定當頭”的頂層要求，但也絕非走向上漲的另一端。
時過境遷、物是人非，政策決意走向長效機制。地方政府的主體責任，也堅實地落地了，誰也承擔不起再一輪的暴漲。正如郁亮所講，去金融化是一個必然的趨勢，再痛苦也得做，不要心存幻想。這么多年來，炒房屢屢得逞，產生巨大的示范效應，炒房和財富等同的邏輯，充斥在深圳人的骨髓里。政策一旦再次妥協(xié)，必然又會像火山一樣爆發(fā)，而難以收拾。
當下的管理層，可謂政通人和，既有政策已是長效機制，漲價邏輯不再成立。即便有反彈，也是淡市、不好不壞。這是政策的智慧，巨大的交易摩擦下，市場情緒很難回到往日，高位的存量市場被擱置、冷處理。短期反彈會誘使部分人進入，但拉長周期看卻發(fā)現(xiàn)收益索然無味。預期壓制住了，供給側改革就有效了，“十四五”深圳將供應89萬套住房，57萬套保障房、32萬套被限價的商品房，這是定向給新市民送紅包。久而久之，泡沫軟著陸了。
李宇嘉(作者系房地產資深研究人士)
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