“我們會擇機出售變現(xiàn)，我們不是搞房地產(chǎn)的，不會長期持有這個房子，后續(xù)會找中介賣吧。”金發(fā)科技(600143)股份有限公司（600143.SH，下稱“金發(fā)科技”）董秘辦公室工作人員對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示。
2023年3月1日，金發(fā)科技發(fā)布了一則知名地產(chǎn)商——奧園集團有限公司（下稱“奧園集團”）以資抵債的公告，透露了“討債”的細節(jié)：
奧園集團拿出159套重慶縉云山下的別墅來抵債，盡管如此，還是沒有能夠還完欠債；金發(fā)科技為了防止其他債權人前來爭奪，專門申請信披暫緩，在取得房屋產(chǎn)權證之后，方才公開。
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債務清償協(xié)議
奧園集團是中國知名地產(chǎn)商，旗下有上市公司中國奧園（03883.HK）和奧園健康（03662.HK），自從2022年初曝出債務違約以來，奧園集團已經(jīng)陷入困境，流動資金枯竭，債務重組至今未能完成，比如本次拿出159套別墅償還給金發(fā)科技，都還需要金發(fā)科技先墊入一筆資金。
公告中，金發(fā)科技表示，奧園集團通過其下屬企業(yè)重慶勁揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“重慶勁揚”）轉讓重慶奧園鑒云山相應資產(chǎn)（以下簡稱“標的物業(yè)”）用于抵償奧園資本投資集團有限公司（下稱“奧園資本”）欠付金發(fā)科技的部分廣東金奧商業(yè)保理有限公司（以下簡稱“金奧保理”，現(xiàn)更名為廣東金奧科技發(fā)展有限公司）股權轉讓款。
2021年11月，金發(fā)科技與奧園資本簽訂《廣東金奧商業(yè)保理有限公司股權轉讓合同》及補充協(xié)議，將公司所持有的金奧保理 50%股權以 75,644.86 萬元價款轉讓給奧園資本。協(xié)議簽訂后，奧園資本未按期支付股權轉讓款，其母公司奧園集團也未履行承諾的連帶付款責任。
2022年1月22日，金發(fā)科技與奧園資本、奧園集團及金奧保理簽署了《債務清償框架協(xié)議》，各方約定，奧園資本、奧園集團可通過現(xiàn)金、相關公司股權及實物資產(chǎn)等方式向金發(fā)科技支付/抵償前述金奧股轉款。關于上述股權轉讓合同糾紛，金發(fā)科技已于2021年11月 26 日提起訴訟，在案件審理過程中，奧園資本、奧園集團以其關聯(lián)公司物業(yè)抵償部分債務，經(jīng)抵償后，剩余未付股權轉讓款為38,850.99萬元。
最終，奧園方面以重慶勁揚位于重慶北碚區(qū)云逸路18號“縉云印象”的159套別墅作為抵償，標的物業(yè)的交易價格為人民幣 32,262.55 萬元，扣減金發(fā)科技為本次交易支付的購房款（用于解決抵押、查封等影響交易過戶的法律障礙）后，用于抵償奧園資本欠付金發(fā)科技的金奧股轉款為25,257.55萬元，奧園資本剩余未付金發(fā)科技的金奧股轉款為13,593.44萬元。
159套別墅抵債
其中一個細節(jié)是，由于奧園方面?zhèn)鶛嗳吮姸啵鸢l(fā)科技擔心提前披露相關事項會遭到其他債權人的爭奪，為此，金發(fā)科技向交易所申請了信息暫緩披露。
金發(fā)科技在公告中稱，為防止重慶勁揚、奧園資本及奧園集團的其他債權人查封抵債資產(chǎn)，保障標的物業(yè)順利過戶登記至公司名下，公司按照《上海證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第 2 號——信息披露事務管理》及《金發(fā)科技信息披露暫緩與豁免事項管理制度》相關規(guī)定，履行了信息暫緩披露程序，暫緩披露上述以資抵債事項。
重慶勁揚的這159套別墅，經(jīng)銀信資產(chǎn)評估有限公司于2023年2月21日評估，市場價值為34,045.00萬元，折合人民幣214萬元一套。
具體操作中，奧園方面以房抵債還遇到一個問題，就是重慶勁揚的這159套別墅，若要成功過戶給金發(fā)科技，還需要解除在重慶銀行的2000萬元抵押擔保，但是奧園已經(jīng)無力支付這部分費用，為此金發(fā)科技墊付2000萬，以完成該159套房屋辦理大確權及后續(xù)網(wǎng)簽備案前需要歸還該等借款以涂銷土地使用權抵押手續(xù)。
但抵押過戶過程中，陸續(xù)遇到土地解封、解除抵押等手續(xù)問題，金發(fā)科技與重慶勁揚簽訂《補充協(xié)議一》和《補充協(xié)議二》，墊付購房款3500萬，用于消除完成過戶中的各種障礙。《補充協(xié)議三》中，金發(fā)科技又簽署協(xié)議，墊付的購房款最高不超過3676.51萬元，
最終，重慶勁揚與金發(fā)科技于2023年2月27日辦理完成商品房現(xiàn)房轉移登記手續(xù)，金發(fā)科技取得不動產(chǎn)權證書。金發(fā)科技表示，暫緩披露原因已消除，現(xiàn)將本次以資抵債的具體情況進行公告。
經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者提出疑問：“這159套商品房均為聯(lián)排別墅，能否按照200多萬的價格在市場上順利出售？”
金發(fā)科技董秘辦公室人員回復，“后續(xù)市場誰也不好說，但是我們考察過，北碚當?shù)氐膭e墅房屋均價是每平米1萬元左右，我們這159套別墅的均價也是在萬元左右。”
對金發(fā)科技而言，能夠從陷入困境的奧園集團，拿到這么一部分資產(chǎn)作為債務抵償，已經(jīng)是一個很不錯的結果。
更多的債權人，還在排隊等待奧園集團的債務重組，目前中國奧園和奧園健康，均處于停牌之中。從2022年3月31日之后，奧園集團旗下這兩家港股上市公司已經(jīng)停牌至今，接近一年。
金發(fā)科技還表示，剩余1.36億元的欠款，公司將努力向奧園方面繼續(xù)追償，以最大程度維護公司合法權益。
奧園方面，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者多次撥打中國奧園投資者關系部和重慶勁揚的電話，試圖詢問債務重組情況和后續(xù)是否依舊采用“以房抵債”這種模式，對方一直無人接聽。
中國奧園在2月28日發(fā)出一則《有關建議暫緩償還債務安排的更新消息》，稱公司獲得境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時小組（以下簡稱“臨時小組”）原則上的書面同意公司的暫緩債務安排。
據(jù)悉，這個臨時小組都是中國奧園美元債的持有人，中國奧園2022年到期未償還的美元債為11.88億美元；2023至2027年到期的美元債為22.65億美元，這些美元債的利率從4.2%至8.5%不等。值得注意的是，這個債權人臨時小組持有的優(yōu)先票據(jù)總金額，約占中國奧園境外優(yōu)先票據(jù)未償還金額的20%，并不代表多數(shù)。
這則公告同時透露了另外一個信息——那就是中國奧園的債務重組，尚未完成，中國奧園仍然處于停牌之中。
