中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：
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一、經(jīng)營(yíng)情況的討論與分析
2022年，受市場(chǎng)環(huán)境影響，寫字樓整體租賃需求進(jìn)一步收縮，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)受沖擊較大，服務(wù)式公寓租賃需求有所減弱，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅下滑。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較上年大幅減少，新租需求受到持續(xù)沖擊，市場(chǎng)活躍度及成交量有所下降，疊加企業(yè)整合及租賃面積縮減、騰退等多重因素的影響，全年凈吸納量由2021年高峰大幅回落，空置率持續(xù)攀升，租金小幅下滑。公司所在中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓，由于內(nèi)生韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，空置率相對(duì)較低，平均租金仍保持較高水平。由于聚集性、接觸性消費(fèi)受限，以及居民消費(fèi)意愿下降，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷，商場(chǎng)客流量顯著減少，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額有所下降，其中奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2021年高速增長(zhǎng)后增速略顯疲態(tài)。在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，商業(yè)品牌拓店速度變緩，租賃需求有所減弱，甚至出現(xiàn)不同程度的退租現(xiàn)象，市場(chǎng)空置率小幅上升，租金持續(xù)走低。在實(shí)施嚴(yán)格的入境管控措施下，外籍人士入境難度加大，服務(wù)式公寓部分潛在客戶出現(xiàn)暫時(shí)性流失；境內(nèi)客戶也因市場(chǎng)環(huán)境等因素影響，對(duì)服務(wù)式公寓的租賃需求有所減弱。由于酒店舉辦會(huì)議與社交聚會(huì)等活動(dòng)受到嚴(yán)格限制，商務(wù)差旅及旅游需求等大幅減少，酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅下滑。報(bào)告期內(nèi)，受市場(chǎng)環(huán)境和超預(yù)期因素的影響，公司經(jīng)營(yíng)受到?jīng)_擊，面臨前所未有的挑戰(zhàn)。為此，公司在經(jīng)營(yíng)上采取了多項(xiàng)靈活有效的措施，努力降低市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響，取得了較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。同時(shí)，為積極響應(yīng)政府關(guān)于減免企業(yè)租金的號(hào)召，公司對(duì)部分企業(yè)實(shí)施了一定的租金減免，履行公司的社會(huì)責(zé)任。二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況見本節(jié)“經(jīng)營(yíng)情況討論與分析”和“公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析”中的相關(guān)內(nèi)容。三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況報(bào)告期內(nèi)，公司主要從事寫字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店經(jīng)營(yíng)等。公司除所擁有的酒店委托香格里拉國(guó)際飯店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“香格里拉”）進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)外，其它主營(yíng)業(yè)務(wù)均由公司自行進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)。根據(jù)原國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于2017年批準(zhǔn)發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2017），公司屬于“房地產(chǎn)業(yè)”。公司的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源于寫字樓、商城、公寓等投資性物業(yè)的出租和管理以及酒店的經(jīng)營(yíng)；公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、硬件設(shè)施、管理和服務(wù)、市場(chǎng)地位等，在業(yè)內(nèi)一直處于領(lǐng)先水平。四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析公司和控股股東中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)貿(mào)有限公司”）擁有的中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)貿(mào)中心”）主體建筑群位于寸土寸金的北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，由寫字樓、商城、酒店和公寓等高檔商業(yè)建筑組成，是目前中國(guó)乃至全球規(guī)模最大、功能最齊全的高檔商務(wù)服務(wù)綜合體之一。長(zhǎng)期以來(lái)，公司憑借多年形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、綜合優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)等，在市場(chǎng)上處于領(lǐng)先地位。報(bào)告期內(nèi)，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力未發(fā)生重大變化。五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.4億元，比上年減少1.4億元或4.0%；成本費(fèi)用17.4億元，比上年減少1.5億元或7.9%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額14.9億元，比上年增加1.3億元或9.3%。扣除非經(jīng)常性損益后，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額13.5億元，與上年基本持平。六、公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)2023年，隨著國(guó)家防疫政策的優(yōu)化調(diào)整，生產(chǎn)生活秩序正逐步恢復(fù)正常；中央及各級(jí)政府接連出臺(tái)穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)政策，居民消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿將逐步增強(qiáng)，消費(fèi)市場(chǎng)將逐步回暖。預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)活躍度將逐步企穩(wěn)反彈，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將重新釋放活力，服務(wù)式公寓租賃需求將有所增長(zhǎng)，酒店行業(yè)有望進(jìn)入快速恢復(fù)期。1、寫字樓2023年，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)總體向好，寫字樓市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)在2023年二、三季度開始逐步企穩(wěn)反彈，吸納量預(yù)計(jì)將進(jìn)入新一輪上升期。但受各種因素影響，一些企業(yè)承租能力有所下降；外部環(huán)境亦是動(dòng)蕩不安，國(guó)際局勢(shì)總體更趨緊張，可能導(dǎo)致部分跨國(guó)公司調(diào)整戰(zhàn)略布局，增加了市場(chǎng)的不確定性。預(yù)計(jì)2023年北京CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓空置率將小幅下降，租金水平保持平穩(wěn)。2、商城商業(yè)物業(yè)零售商的擴(kuò)張預(yù)計(jì)在2023年二季度重啟，更多首店、特色門店、網(wǎng)紅品牌加力布局，將助力新項(xiàng)目銷售和優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的品牌和業(yè)態(tài)升級(jí)，核心商圈仍為品牌布局首店的首選之地；北京市政府出臺(tái)多項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)政策，有利于推動(dòng)市場(chǎng)活力的釋放。消費(fèi)市場(chǎng)的回暖，將刺激商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求及租金水平的回升。3、公寓隨著國(guó)家防疫政策的優(yōu)化調(diào)整，人員的流動(dòng)性有望進(jìn)一步加大，從而將帶動(dòng)來(lái)自境外人員對(duì)服務(wù)式公寓租賃需求的增長(zhǎng)。另外，新興行業(yè)迅速發(fā)展將為高端服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的境內(nèi)客戶；同時(shí)，在傳統(tǒng)的商務(wù)客戶之外，以提升居住品質(zhì)、體驗(yàn)舒適生活的個(gè)人客戶數(shù)量有所增加，也將帶動(dòng)境內(nèi)客戶對(duì)服務(wù)式公寓租賃需求的增長(zhǎng)。4、酒店酒店市場(chǎng)有望在2023年進(jìn)入快速恢復(fù)期。商旅活動(dòng)、會(huì)展及旅游消費(fèi)逐步回歸常態(tài)，將利好酒店行業(yè)復(fù)蘇。其中注重消費(fèi)體驗(yàn)、有特色、能夠提供個(gè)性化產(chǎn)品和服務(wù)的高品質(zhì)酒店，將受到市場(chǎng)更多青睞。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略國(guó)家正著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置；北京市正在推進(jìn)國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)、中國(guó)（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，并建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市；北京CBD將依托國(guó)貿(mào)中心等商業(yè)綜合體打造千億級(jí)商圈。公司將抓住國(guó)家著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求以及北京市培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市等戰(zhàn)略機(jī)遇，重點(diǎn)圍繞北京市傳統(tǒng)商圈布局，推進(jìn)國(guó)貿(mào)商圈改造升級(jí)，強(qiáng)化科技賦能，進(jìn)一步提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在穩(wěn)定出租率水平的基礎(chǔ)上，吸引更多的有實(shí)力、信譽(yù)好的跨國(guó)公司及金融、科技、健康、專業(yè)服務(wù)等企業(yè)入駐國(guó)貿(mào)寫字樓，繼續(xù)保持寫字樓在市場(chǎng)中的引領(lǐng)地位；以品質(zhì)化、特色化、國(guó)際化為導(dǎo)向推進(jìn)國(guó)貿(mào)商城提質(zhì)升級(jí)，在CBD打造千億級(jí)商圈中發(fā)揮積極作用；重點(diǎn)開發(fā)具有消費(fèi)潛力的新興客戶群體，提升國(guó)貿(mào)公寓的經(jīng)營(yíng)收入；不斷創(chuàng)新酒店產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)；積極探索商業(yè)物業(yè)管理的品牌輸出、管理輸出等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)一步提升公司的市場(chǎng)影響力和品牌價(jià)值。(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2023年，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.0億元，成本費(fèi)用19.5億元，稅金及附加3.7億元，利潤(rùn)總額14.8億元。公司將重點(diǎn)做好以下方面的工作：1、努力完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一是進(jìn)一步加強(qiáng)形勢(shì)分析和市場(chǎng)研判，運(yùn)用靈活和有彈性的策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；二是不斷調(diào)整、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，吸引更多有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)入駐國(guó)貿(mào)寫字樓；三是通過(guò)大數(shù)據(jù)分析進(jìn)行品牌及商鋪位置的優(yōu)化調(diào)整，引入更多首店和創(chuàng)新體驗(yàn)業(yè)態(tài)，扶持和推動(dòng)新零售模式提升商城品牌豐富度和租金水平；四是抓牢需求量大、租賃預(yù)算較高的使館、金融、能源類租戶，提高長(zhǎng)租比例，穩(wěn)定公寓出租率；五是不斷創(chuàng)新酒店產(chǎn)品和服務(wù)，以有特色、個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)滿足多元化的市場(chǎng)需求。2、推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)。重點(diǎn)加大對(duì)國(guó)貿(mào)APP的推廣和利用，充分發(fā)揮公司的綜合優(yōu)勢(shì)，提供更便捷的交互、交流和資源共享平臺(tái)，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌影響力；加快推進(jìn)ERP系統(tǒng)升級(jí)，運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)全面提升公司的服務(wù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和管理水平。3、繼續(xù)推進(jìn)節(jié)能環(huán)保技改工程項(xiàng)目實(shí)施，完成建筑WELL認(rèn)證、接受清潔生產(chǎn)政府評(píng)審，不斷提升公司節(jié)能低碳、健康環(huán)保水平。同時(shí)推進(jìn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理智慧化建設(shè)，提高物業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。4、抓好安全運(yùn)營(yíng)。牢固樹立“安全第一”意識(shí)，不斷完善安全責(zé)任制度和安全保證措施，強(qiáng)化安全教育和培訓(xùn)演練，堅(jiān)決消除各類安全隱患。加快智慧化防控體系建設(shè)，形成“人防、技防、智防”三位一體的防控體系，確保實(shí)現(xiàn)全年無(wú)重大安全事故目標(biāo)。5、繼續(xù)加強(qiáng)內(nèi)部制度建設(shè)和人才隊(duì)伍建設(shè)，健全員工激勵(lì)機(jī)制和績(jī)效考核體系。(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大，外部環(huán)境動(dòng)蕩不安，公司經(jīng)營(yíng)可能面臨更多的困難和挑戰(zhàn)，公司營(yíng)業(yè)收入不及預(yù)期。2、公司目前有多棟高層建筑，建筑物本身的特點(diǎn)決定了其火災(zāi)危險(xiǎn)性遠(yuǎn)大于一般建筑物；同時(shí)，國(guó)貿(mào)中心為北京的地標(biāo)性建筑，建筑面積超過(guò)110萬(wàn)平方米，人員相對(duì)密集，公司在治安、反恐等多方面面臨更大壓力。面對(duì)上述存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，公司將采取的應(yīng)對(duì)措施，見上述“公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析”中的“經(jīng)營(yíng)計(jì)劃”的相關(guān)內(nèi)容。另外，針對(duì)公司在消防、治安和反恐等方面存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，公司除采取一定的防范措施外，同時(shí)購(gòu)買了相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)，以在意外發(fā)生時(shí)從一定程度上減輕公司及相關(guān)方利益受到的損害。(五)因維持當(dāng)前業(yè)務(wù)并完成在建投資項(xiàng)目公司所需的資金需求按照公司2023年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，公司維持當(dāng)前業(yè)務(wù)所需的日常營(yíng)運(yùn)資金和稅金等支出預(yù)計(jì)約21.2億元，資產(chǎn)購(gòu)置、物業(yè)改良與裝修等日常資本性支出預(yù)計(jì)約1.1億元，歸還銀行借款本金、支付銀行借款及公司債券利息預(yù)計(jì)約1.3億元，合計(jì)約23.6億元。2023年度，公司應(yīng)付各項(xiàng)目工程改造尾款約為0.4億元。公司2022年底貨幣資金余額為33.7億元（不含受限資金1.3億元，見本報(bào)告“第四節(jié)經(jīng)營(yíng)情況討論與分析”中“資產(chǎn)負(fù)債情況分析”關(guān)于截至報(bào)告期末主要資產(chǎn)受限情況），預(yù)計(jì)2023年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入約為38.0億元，合計(jì)約71.7億元，可以滿足上述資金需求。關(guān)鍵詞：
