在國內(nèi)房企大舉跑馬圈地之際，深圳房企華聯(lián)控股(000036.SZ)連續(xù)三年不拿地，手握大把現(xiàn)金卻面臨無米下鍋窘境。
7月初，華聯(lián)控股爆發(fā)股東信任危機。公司二股東于平“逼宮”董事長董炳根，列舉其管理不善、用人不當(dāng)、戰(zhàn)略不清“三宗罪”。
二股東怒懟管理層的背后，與華聯(lián)控股多年無新增土地儲備密切相關(guān)。長江商報記者發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股在近三年未新增土地儲備情況下，依舊未見動作，面臨“無米下鍋”窘境。
華聯(lián)控股曾是一家老牌央企，1994年在深交所掛牌。隨著市場環(huán)境等發(fā)生變化，公司數(shù)易其主、三換主業(yè)，其發(fā)展之路頗為崎嶇。直到2009年，公司才正式確定房地產(chǎn)為主業(yè)。
顯然，華聯(lián)控股錯失了中國房地產(chǎn)的黃金時代。2009年至2015年，除了2009年營業(yè)收入達到19.2億元外，其余年度均在5億元之內(nèi)。同期凈利潤同樣慘淡，連續(xù)5年不足億元，扣除非經(jīng)常性損益后更是呈現(xiàn)微利狀態(tài)。
出人意料的是，2016年、2017年，公司營收凈利暴增，凈利潤連續(xù)2年超過13億元。突然而至的業(yè)績暴增，被市場將其與股權(quán)激勵畫上了等號。
上周，針對上述問題等，長江商報記者向華聯(lián)控股發(fā)去采訪函并致電，但截至發(fā)稿時止，并未收到具體回復(fù)。
20年三換主業(yè)被指戰(zhàn)略不清
二股東怒懟管理層的背后，是華聯(lián)控股頻換主業(yè)、戰(zhàn)略不清的現(xiàn)實。
公開資料顯示，地處深圳市的華聯(lián)控股成立于1989年，1994年6月17日在深交所上市。作為曾經(jīng)的央企，華聯(lián)控股24年來的發(fā)展之路極不平坦。上市之初，公司主營化纖。隨后，數(shù)次更換主業(yè)，相繼經(jīng)歷了紡織服裝、石化新材料、房地產(chǎn)等三次重大轉(zhuǎn)變。
華聯(lián)控股的控股股東是華聯(lián)集團，持股比為31.21%。華聯(lián)集團股權(quán)結(jié)構(gòu)也多次切換。央企華僑城集團曾受托代管，后將其納入合并報表。至2005年，知名企業(yè)杭州錦江集團收購了20.89%股權(quán)，超越華僑城集團成為第一大股東。
不過，從華聯(lián)控股多年年報披露的信息看，早在2015年資產(chǎn)和營收均破500億元、位列中國民營企業(yè)500強第100位的杭州錦江集團未能掌控華聯(lián)集團，貴為第一股東，錦江集團和華僑城一樣僅擁有一個董事席位，既未派員審計公司經(jīng)營賬目，更未將其納入合并報表。
錦江集團甘當(dāng)甩手掌柜，華聯(lián)控股的管理層似乎控制了公司，董事長董炳根一任就是14年。
長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，董炳根執(zhí)掌的14年間，其主持了退出紡織服裝、進入石化新材料兼營房地產(chǎn)開發(fā)。2008年，受國際石油市場劇烈波動影響，華聯(lián)控股受傷不輕，其子公司華聯(lián)三鑫出現(xiàn)巨額虧損。
在此背景下，華聯(lián)控股全面進軍房地產(chǎn)。當(dāng)年年報顯示，營業(yè)收入19.20億元，其中房地產(chǎn)收入占比高達93.76%。
上市之初至2009年的財務(wù)數(shù)據(jù)也足以說明華聯(lián)控股主業(yè)變動頻繁。營業(yè)收入方面，1994年至1997年均在億元左右，1998年重組后，快速增長，至2002年達到37.41億元，經(jīng)過2年大幅調(diào)整后，2005年又開始大幅增長，至2007年達到82.05億元的巔峰，2008年卻只有可憐的1.28億元。同期，公司凈利潤基本與營業(yè)收入同向波動，但在2007年、2008年均巨虧，合計虧損7.85億元。
2009年至今，公司堅定了以房地產(chǎn)為主業(yè)信心。2017年年報顯示，華聯(lián)控股主營業(yè)務(wù)構(gòu)成中，房地產(chǎn)銷售占主營業(yè)務(wù)收入九成，房產(chǎn)出租及酒店收入不到10%。
轉(zhuǎn)型房企10年7年經(jīng)營止步不前
堅定做大做強房產(chǎn)主業(yè)的華聯(lián)控股在轉(zhuǎn)型房企10年來，至少有7年經(jīng)營止步不前。
華聯(lián)控股的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2017年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入分別為19.20億元、11.15億元、5.07億元、3.48億元、1.93億元、2.05億元、4.09億元、21.72億元、39.72億元，增幅分別為1394.77%、-41.90%、-54.57%、-31.30%、-44.67%、6.57%、99.26%、430.95%、82.88%。
數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，營業(yè)收入連續(xù)4年大幅滑坡。總體而言，除了2009年、2016年、2017年三年，其余7個年度基本上止步不前。
凈利潤方面，2009年至2017年分別為2.81億元、2.31億元、0.69億元、0.59億元、0.80億元、0.34億元、0.69億元、13.69億元、13.43億元，呈現(xiàn)大幅波動之勢。扣除非經(jīng)常性損益，其凈利潤在2010年至2014年連續(xù)5年下降，2014年的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損0.13億元。
作為一家房企，在中國的房地產(chǎn)黃金時代，華聯(lián)控股竟然止步不前，顯然是房地產(chǎn)發(fā)展浪潮的落伍者。
同業(yè)可比上市房企中，2009年，中糧地產(chǎn)房產(chǎn)銷售收入及利潤總額分別為23.77億元、3.76億元，2017年為140.42億元、17.35億元，當(dāng)初不相上下，如今營業(yè)收入已是華聯(lián)控股的3.5倍，凈利潤也超出近4億元。
長江商報記者查詢發(fā)現(xiàn)，近10年來，華聯(lián)控股的房產(chǎn)出租業(yè)績貢獻不大，增長也較為緩慢。
備受關(guān)注的是，近2年，公司經(jīng)營業(yè)績突然驚人逆襲。2017年的營業(yè)收入和凈利潤較2015年分別暴增了8.71倍、18.46倍。
對此，分析人士稱，華聯(lián)控股近兩年經(jīng)營業(yè)績離奇飆升，除了與近年來房價大幅上漲有關(guān)外，可能還與公司此前實施的股權(quán)激勵密切相關(guān)。
公告顯示，2015年，公司推出股權(quán)激勵計劃，首次授予1900萬股，每股2.68元。考核目標(biāo)為，2015年至2017年凈利潤分別不低于5000萬元、2億元、4億元。
在半價股權(quán)激勵計劃刺激下，華聯(lián)控股創(chuàng)造了奇跡，考核業(yè)績超標(biāo)完成，激勵對象45名董監(jiān)高及核心技術(shù)人員順利解鎖。
現(xiàn)金流充足卻連續(xù)三年未拿地
華聯(lián)控股經(jīng)營業(yè)績止步不前或源于其土地儲備嚴重不足。
作為房企，發(fā)展的關(guān)鍵之一是擁有足夠的可供持續(xù)開發(fā)的土地儲備。長江商報記者查詢2015年以來年報發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股連續(xù)三年未新增土地儲備。這也是二股東看不過眼而奮起怒懟的重要原因。
近年來，在房地產(chǎn)調(diào)控、金融去杠桿背景下，除了大型房企，一些中等區(qū)域性房企開始大規(guī)模擴張，頻頻通過并購等多種途徑拿地。如新城控股、陽光城等房企，一年間新增土地儲備支出高達數(shù)百億元。
其實，華聯(lián)控股現(xiàn)金流較為充裕。截至今年一季度末，公司貨幣資金為23.11億元，去年還將22.41億元閑置資金購買理財產(chǎn)品。公司無短期借款、無應(yīng)付債券，長期借款也只有14.97億元。資產(chǎn)總額近百億元，負債總額為47.04億元，資產(chǎn)負債率47.49%，大幅低于房企平均負債水平。
負債率偏低為何不增加土地儲備?
華聯(lián)控股在年報稱，公司現(xiàn)有土地或項目都是較早取得或存續(xù)的工業(yè)土地進行城市更新，具有較大的土地成本優(yōu)勢，這些開發(fā)項目毛利率、銷售凈利率位居行業(yè)前列。
顯然，這些土地十分有限，華聯(lián)控股當(dāng)初進軍地產(chǎn)之時也意識到這個問題，也曾試圖尋求土地資源，包括將舊工業(yè)用地改變用途，但收效甚微。
2010年，在深圳地區(qū)，華聯(lián)控股上報的三個“拆除重建” 項目、“云鴻大廈”項目均不具備建設(shè)開發(fā)條件，沒有可建項目，無法保持開發(fā)的連續(xù)性。在杭州，“UDC·錢 塘?xí)^”和“UDC·萬豪酒店”項目建設(shè)開發(fā)完后，后續(xù)也沒有可建項目。
為此，公司曾出資2.8億元收購浙江興財房地產(chǎn)公司70%股權(quán)，從而獲得千島湖地域約480.2畝住宅用地。此外，公司還調(diào)整思路，將存量土地資源分別打造為中、高端或別致房地產(chǎn)精品項目，如后來開發(fā)的半島小鎮(zhèn)等。
但是，畢竟存量土地資源有限，“無米下鍋”境地或使得公司再次陷入發(fā)展困境。
今年一季度報顯示，華聯(lián)控股實現(xiàn)的營業(yè)收入和凈利潤分別為4.54億元、1.05億元，同比分別大降74.54%、86.11%。
關(guān)鍵詞： 華聯(lián) 理財產(chǎn)品 UDC
