千億目標(biāo)落空，融僑集團(tuán)陷入“增收不增利”的尷尬局面。
曾在2018年喊出“三年千億”戰(zhàn)略目標(biāo)的融僑集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“融僑”)，最終未能在2020年躋身千億陣營(yíng)。根據(jù)克而瑞排行榜，2020年融僑集團(tuán)以859億元的全口徑銷(xiāo)售，排在第50位。
根據(jù)其發(fā)布的年報(bào)，2020年，融僑實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入221.58億元，同比增長(zhǎng)32.93%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.04億元，當(dāng)中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)2.21億元，同比2019年的7.29億元，大幅下降69.7%。數(shù)據(jù)顯示，近三年，融僑凈利潤(rùn)率分別為9.11%、6.87%及7.17%，均在10%以下，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
“目標(biāo)落空大概率是對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)、政策發(fā)展等預(yù)估不足，尤其是各地政策收緊的情況下，房屋營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)奏可能和預(yù)期不一致。而拿地方面也面臨較大競(jìng)爭(zhēng)，這都是需要注意的內(nèi)容。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，利潤(rùn)下降，也說(shuō)明土地成本壓力大，使得企業(yè)利潤(rùn)空間壓力比較大。
業(yè)績(jī)承壓下，融僑擬布局多元化產(chǎn)業(yè)，不過(guò)，從成效來(lái)看，目前公司營(yíng)收仍以房地產(chǎn)收入為主，2020年，融僑實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入214.15億元，占總收入的比例由此前的96.2%上升至97.19%。
同時(shí)，逐漸增長(zhǎng)的負(fù)債也值得注意，報(bào)告披露，截至2020年末，融僑的貨幣資金為152.10億元，同比增長(zhǎng)17.29%;一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為112.27億元，同比增長(zhǎng)42.36%。
三年千億目標(biāo)落空凈利降7成
起步于福建，成立逾30年的閩系老牌房企融僑，近年憑借大幅增長(zhǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)獲得市場(chǎng)關(guān)注。
2016年-2017年的增速最為顯著，2016年公司銷(xiāo)售額為362億元，同比增長(zhǎng)超76%;2017年度銷(xiāo)售總額已達(dá)562億元，同比增幅達(dá)到64.8%，排名全國(guó)房企銷(xiāo)售金額第34位;2018年完成權(quán)益銷(xiāo)售金額792.2億元，新增土地儲(chǔ)備20余幅，全年補(bǔ)充貨值近500億。
向來(lái)以“穩(wěn)健”著稱(chēng)的融僑，在2018年公開(kāi)表示，已將“2020年實(shí)現(xiàn)千億合約銷(xiāo)售額”寫(xiě)進(jìn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，這也是融僑首次對(duì)外公開(kāi)千億目標(biāo)。
為達(dá)千億銷(xiāo)售目標(biāo)，融僑集團(tuán)開(kāi)啟擴(kuò)張之路，陸續(xù)與陽(yáng)光城、旭輝、金地、保利、新城、藍(lán)城等30強(qiáng)房企聯(lián)合拿地，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合操盤(pán)、互相持股等多種合作模式，實(shí)現(xiàn)黃金地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的低成本拿地，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，加速規(guī)模擴(kuò)容。
2019年-2020年，融僑集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入166.68億元、221.58億元，同比分別增長(zhǎng)24.45%、32.93%。融僑稱(chēng)，2020年?duì)I收增長(zhǎng)主要是因?yàn)榻环恳?guī)模有所上升導(dǎo)致。
但營(yíng)收增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了下滑，2020年，融僑實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.04億元。當(dāng)中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)2.21億元，同比2019年的7.29億元，大幅下降69.7%。
融僑集團(tuán)表示，期內(nèi)歸屬股東凈利潤(rùn)下降主要是因?yàn)?020年公司進(jìn)入收入結(jié)轉(zhuǎn)周期的項(xiàng)目多為合作項(xiàng)目，凈利潤(rùn)需在母公司與少數(shù)股東之間進(jìn)行分?jǐn)偂４送猓催M(jìn)入收入結(jié)轉(zhuǎn)周期的大部分項(xiàng)目為全資項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為負(fù)，攤薄了整體的歸母凈利潤(rùn)。
數(shù)據(jù)顯示，近三年，融僑集團(tuán)凈利潤(rùn)率分別為9.11%、6.87%及7.17%，均在10%以下，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
隨著合作項(xiàng)目的增多，公司的整體利潤(rùn)被攤薄，也未達(dá)成千億目標(biāo)。據(jù)克而瑞公布數(shù)據(jù)顯示，2020年融僑集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售額為859.0億元，排在第50位。
值得一提的是，融僑集團(tuán)并非上市公司，也成為了唯一一家沒(méi)有上市的閩系規(guī)模房企。融僑未來(lái)是否會(huì)選擇上市，融僑的高管多次對(duì)外表示，并沒(méi)有時(shí)間表。
負(fù)債走高全國(guó)化布局緩慢
在企業(yè)發(fā)展上，融僑歷來(lái)標(biāo)榜“穩(wěn)健”，表示自己是福建房企中負(fù)債最低的企業(yè)。2013年到2015年，負(fù)債率在72%到76%之間，低于行業(yè)平均水平。
隨著規(guī)模化擴(kuò)張，融僑集團(tuán)近年負(fù)債水平持續(xù)走高。2020年，該公司合計(jì)有息負(fù)債402.91億元。當(dāng)中，短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債三項(xiàng)短期有息負(fù)債合計(jì)為127.72億元，比2019年有所增長(zhǎng)。
報(bào)告披露，截至2020年末，融僑集團(tuán)的貨幣資金為152.10億元，同比增長(zhǎng)17.29%，期內(nèi)，融僑集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金余額133.74億元，但未披露受限制現(xiàn)金情況。其過(guò)去一年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額63.32億元，同比下降15.01%;此外，投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額-11.36億元、籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額-11.26億元。
近兩年，融僑提出“深耕省會(huì)級(jí)及強(qiáng)二線城市，輻射環(huán)熱點(diǎn)城市群的三線城市”全國(guó)化布局戰(zhàn)略。長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，發(fā)展近30年，融僑集團(tuán)目前全國(guó)化布局效果并不明顯，僅深耕大本營(yíng)福建省以及其他幾個(gè)二三線城市。根據(jù)官網(wǎng)信息，融僑集團(tuán)項(xiàng)目主要集中在福建省，進(jìn)入省外其他城市屈指可數(shù)，如南京、合肥、天津、無(wú)錫、蘇州、鄭州等。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融僑全國(guó)化的布局，確實(shí)比預(yù)期的弱。尤其是三四線城市這兩年確實(shí)面臨沖擊，這都是后續(xù)市場(chǎng)需要關(guān)注的。但實(shí)際上機(jī)會(huì)也還有，關(guān)鍵在城市投資方面需要積極把握。
全國(guó)化布局推進(jìn)緩慢是否會(huì)阻礙其規(guī)模化擴(kuò)張的步伐?融僑方面表示，公司已在全國(guó)布局了京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、中部經(jīng)濟(jì)區(qū)四大區(qū)域，占據(jù)了國(guó)內(nèi)核心的一、二線城市。融僑還將通過(guò)合作方式獲取更多項(xiàng)目，降低資金壓力。同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)上面加大布局。
融僑集團(tuán)表示，未來(lái)將繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略，深耕四大經(jīng)濟(jì)區(qū)，并將進(jìn)入其它熱點(diǎn)城市群。
多元化業(yè)務(wù)收效甚微陷口碑危機(jī)
面對(duì)日益嚴(yán)酷的生存環(huán)境，不少房企在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，紛紛開(kāi)啟新戰(zhàn)場(chǎng)。特色小鎮(zhèn)、城市更新、共享辦公……市場(chǎng)的諸多機(jī)遇，也給房企看到了彎道超車(chē)的可能性。
根據(jù)公司官網(wǎng)介紹，融僑集團(tuán)下設(shè)地產(chǎn)集團(tuán)與產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，地產(chǎn)集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，同時(shí)涉足樞紐港口及大型工業(yè)村的建設(shè)運(yùn)營(yíng);產(chǎn)業(yè)集團(tuán)圍繞民生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多元布局，涉足商業(yè)、酒店、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等板塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。
盡管融僑集團(tuán)早已制定多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，但目前營(yíng)收仍是以房地產(chǎn)為主。業(yè)務(wù)多元化開(kāi)展進(jìn)程緩慢。2020年，融僑集團(tuán)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入214.15億元，占總收入的比例由此前的96.2%上升至97.19%。此外，工程施工、酒店餐飲、物業(yè)及租賃服務(wù)、其他業(yè)務(wù)收入分別占0.42%、0.06%、2.21%、0.11%。
明源地產(chǎn)研究院表示，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境已不能與之前同日而語(yǔ)，企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的量級(jí)增長(zhǎng)并非易事，房企需要結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。
作為老牌開(kāi)發(fā)商的融僑，近年也陷入項(xiàng)目質(zhì)量受到質(zhì)疑的問(wèn)題。今年初，隸屬于融僑集團(tuán)的開(kāi)發(fā)商無(wú)錫融悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)——無(wú)錫融耀悅府延期交房，牽出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與總包的商務(wù)糾紛，268位業(yè)主為此受到牽連。
去年底，南京江寧區(qū)融僑悅城因交付裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板間和備案價(jià)格不符被業(yè)主訴上公堂，根據(jù)媒體報(bào)道，江寧融僑悅城約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)為4043元/平方米，但實(shí)際交付的房屋沒(méi)有任何軟裝，業(yè)主認(rèn)為交付的房屋中，門(mén)、臺(tái)面、窗戶(hù)等硬裝采用的是較為廉價(jià)的建材，與樣板間差異過(guò)大。如今融僑悅城小區(qū)中過(guò)半業(yè)主已針對(duì)裝修問(wèn)題對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。
此前也有媒體報(bào)道，鄭州融僑城在一期交房時(shí)，就曾因綠化、周邊配套等與合同約定相去甚遠(yuǎn)引發(fā)業(yè)主抗議。在眾多業(yè)主的舉報(bào)下，最終一期項(xiàng)目被工商部門(mén)以虛假宣傳為由罰款10萬(wàn)元。此后，鄭州融僑城二期、三期仍未有改進(jìn);福州的融僑方圓項(xiàng)目也曾因品質(zhì)問(wèn)題被業(yè)主投訴至福州12345平臺(tái)，后被福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令整改。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于質(zhì)量維權(quán)的內(nèi)容，也是行業(yè)的通病，不過(guò)企業(yè)要做大業(yè)績(jī)，質(zhì)量把控還是得做到位，否則容易影響既有項(xiàng)目的銷(xiāo)售。(趙潔)
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