近日，深圳市康達(dá)爾(集團(tuán))股份有限公司(000048.SZ，下稱“康達(dá)爾”)，正陷入一場(chǎng)樓盤(pán)的“規(guī)劃風(fēng)波”當(dāng)中。

有多位深圳市寶安區(qū)山海上園二期1棟的業(yè)主告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，在此前購(gòu)房時(shí)，銷(xiāo)售人員曾承諾小區(qū)樓下為步行街廣場(chǎng)。

而在交樓后，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)樓下變?yōu)樾熊?chē)道，由于沒(méi)有實(shí)施封閉式管理，有電動(dòng)車(chē)、外來(lái)人員隨意出入，居民的人身安全存在隱患。

值得注意的是，作為國(guó)內(nèi)首家農(nóng)牧上市企業(yè)的康達(dá)爾，近年來(lái)營(yíng)收卻嚴(yán)重依賴地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2018年公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)17.90億元，在總營(yíng)收中占52.08%，反超飼料業(yè)務(wù)成為營(yíng)收第一的業(yè)務(wù)，目前主要在售樓盤(pán)即為山海上園。

實(shí)際規(guī)劃與宣傳不符

對(duì)于康達(dá)爾的地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，目前僅圍繞已有的存量土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在去年計(jì)劃改名“京基智農(nóng)”后，已承諾不再新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。

康達(dá)爾地產(chǎn)處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)的存量項(xiàng)目主要為山海上園項(xiàng)目，該項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)，其中項(xiàng)目一期早在2016年已售罄，項(xiàng)目二期分為1～7棟，二期1棟、3棟、5棟均已銷(xiāo)售完畢，目前在售的有二期2、6、7棟，后續(xù)還有項(xiàng)目三、四期將陸續(xù)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)。

深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，山海上園二期分3次獲得預(yù)售證號(hào)，其中1、3、5棟合計(jì)批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積11.15萬(wàn)平方米，其中住宅產(chǎn)品1138套、商業(yè)產(chǎn)品47套;2、6、7棟于去年12月6日取得預(yù)售證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積8.13萬(wàn)平方米，其中住宅產(chǎn)品649套，商業(yè)產(chǎn)品51套。

據(jù)二期1棟業(yè)主馮女士(化名)告訴記者，“2018年底交房以來(lái)，我們一直就樓下步行街規(guī)劃的問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商、有關(guān)政府部門(mén)溝通，但直到現(xiàn)在，事情還未完全解決。”

多位業(yè)主指出，當(dāng)初在購(gòu)房時(shí)，樓盤(pán)售樓處的銷(xiāo)售人員曾指著模型效果圖告訴他們，二期1棟和3棟、5棟中間隔著一條步行街，步行街是對(duì)外開(kāi)放的，為了方便業(yè)主們出行，會(huì)在1棟的3樓平臺(tái)建架空層花園和3、5棟連在一起。

然而等到交房的時(shí)候，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)整個(gè)二期項(xiàng)目只有1棟沒(méi)有架空層花園，而3、5、6、7棟的架空層花園均連在一起，1棟業(yè)主去花園要經(jīng)過(guò)樓下的步行街，又因?yàn)椴叫薪衷谝?guī)劃中被改為行車(chē)道，有不少外來(lái)電動(dòng)車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)隨意出行，1棟有300多戶業(yè)主開(kāi)始維權(quán)行動(dòng)。

“在報(bào)批政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，1棟并沒(méi)有架空層花園。”康達(dá)爾方面回復(fù)稱，根據(jù)報(bào)批政府的“三層平面圖”，項(xiàng)目二期1棟A、B、C座3樓屋面為“商業(yè)屋面(不上人)”，建筑結(jié)構(gòu)亦不是架空層，此部分空間不屬公共空間，未計(jì)入各戶公攤面積。

廣東博敦律師事務(wù)所王美舟律師向記者分析，“所謂欺詐是指一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示。開(kāi)發(fā)商明知規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)架空層花園，事后也沒(méi)有向有關(guān)部門(mén)申報(bào)建設(shè)該花園，之前卻通過(guò)售樓模型和售樓中介陳述有架空層花園，顯然屬于虛假宣傳。”

1棟業(yè)主陳先生(化名)也指出，“我們現(xiàn)在的訴求是封閉管理，人車(chē)分流，封閉步行街廣場(chǎng)上的兩個(gè)車(chē)庫(kù)出入口。”

陳先生告訴記者，康達(dá)爾在我們維權(quán)初期時(shí)已經(jīng)承諾整改，后面卻沒(méi)有整改到位，“現(xiàn)在說(shuō)樓下步行街廣場(chǎng)不讓通車(chē)了，實(shí)際情況是還有一個(gè)車(chē)庫(kù)入口未完全封閉，加上有電動(dòng)車(chē)隨意進(jìn)出，入住以來(lái)小孩甚至大人在廣場(chǎng)被電動(dòng)車(chē)撞倒的事件，已經(jīng)發(fā)生好幾次了。”

康達(dá)爾方面承認(rèn)，公司方當(dāng)初和業(yè)主們溝通確實(shí)達(dá)成一致共識(shí)：二期1棟C座前方車(chē)庫(kù)出口，須在合法合規(guī)并且能夠滿足行車(chē)需求的前提下不做日常行車(chē)使用。

針對(duì)陳先生等業(yè)主封閉車(chē)庫(kù)入口的訴求，康達(dá)爾相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，“公司希望盡量滿足業(yè)主們的要求，但關(guān)閉車(chē)庫(kù)入口這個(gè)訴求涉及政府的規(guī)劃審批，根據(jù)專(zhuān)業(yè)交通工程機(jī)構(gòu)關(guān)于地下車(chē)庫(kù)優(yōu)化方案及咨詢相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，暫時(shí)不具備相應(yīng)的條件。”

針對(duì)樓下步行街變?yōu)樾熊?chē)道，有人身安全隱患這一問(wèn)題。康達(dá)爾相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“在考慮二期1棟業(yè)主們的安全訴求后，項(xiàng)目已對(duì)道路做了多項(xiàng)優(yōu)化工作。比如增設(shè)休閑座椅、路面提質(zhì)改造等;在該路路口設(shè)置小門(mén)禁、伸縮門(mén)，并溝通物業(yè)公司安排保安人員值守等等。”

而業(yè)主們提出來(lái)的全封閉小區(qū)的需求，康達(dá)爾相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，全封閉管理屬于項(xiàng)目規(guī)劃之外新增訴求，對(duì)此，項(xiàng)目及業(yè)主代表、物業(yè)公司曾多次走訪咨詢政府相關(guān)主管部門(mén)，均未獲得認(rèn)可。

馮女士認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商不愿意完全封閉管理主要還是因?yàn)椴叫薪稚嫌袔讉€(gè)商鋪要進(jìn)行租售，一旦封閉管理了這些商鋪也就沒(méi)人要了。”

針對(duì)小區(qū)是否能封閉管理的問(wèn)題，王美舟律師進(jìn)一步指出，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以決定小區(qū)是否采取封閉管理事項(xiàng)。

記者針對(duì)業(yè)主訴求和相關(guān)規(guī)劃問(wèn)題致函采訪深圳市規(guī)劃和自然資源局，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)高毛利

在深圳項(xiàng)目規(guī)劃風(fēng)波背后，盡管康達(dá)爾已經(jīng)決定放棄新增地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但梳理近幾年康達(dá)爾的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是康達(dá)爾重要的業(yè)績(jī)來(lái)源之一。

2011年11月，康達(dá)爾與深圳規(guī)土委和國(guó)資委簽署相關(guān)協(xié)議，深圳將征收該公司在坪山的兩宗地。作為土地整合解決方案的組成部分，康達(dá)爾獲得約8億元補(bǔ)償款的同時(shí)，還得到了對(duì)西鄉(xiāng)、沙井兩個(gè)地塊共23.73萬(wàn)平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地的批準(zhǔn)及協(xié)議簽訂。

隨著城市的發(fā)展，這兩塊土地價(jià)值倍增，為康達(dá)爾貢獻(xiàn)了大量利潤(rùn)。據(jù)記者查詢年報(bào)獲悉，西鄉(xiāng)地塊在開(kāi)發(fā)后即成為現(xiàn)在的山海上園項(xiàng)目，沙井工業(yè)園城市更新項(xiàng)目還處于未動(dòng)工狀態(tài)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，山海上園項(xiàng)目二期的備案均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，而近期開(kāi)始銷(xiāo)售的新盤(pán)更是達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米，估算已經(jīng)售罄的1、3、5棟共1185套住宅，預(yù)計(jì)給康達(dá)爾帶來(lái)66.9億元銷(xiāo)售額;如果按照項(xiàng)目二期批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積19.28萬(wàn)平方米粗略推算，項(xiàng)目二期整體貨值則接近120億元左右。康達(dá)爾曾公開(kāi)表示，預(yù)計(jì)在未來(lái)的8～10年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以帶來(lái)穩(wěn)定可觀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益和持有商用物業(yè)的租賃收益。記者從年報(bào)獲悉，目前來(lái)看，康達(dá)爾尚有山海上園項(xiàng)目三期、四期以及沙井城市更新項(xiàng)目尚未完成施工。2016年4月份，康達(dá)爾披露了一份《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》，根據(jù)合同內(nèi)容披露，三期、四期地塊成本分別約為1.08億元、1.55億元，合同限定的計(jì)容建筑面積分別為不超過(guò)8.8萬(wàn)平方米、16.64萬(wàn)平方米。

若按照項(xiàng)目三、四期土地最大計(jì)容建筑面積25.44萬(wàn)平方米及當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，山海上園項(xiàng)目三、四期的整體貨值最高將達(dá)到165億元。

此前，康達(dá)爾和中建一局曾簽署了一份建設(shè)工程施工合同，合同披露康達(dá)爾沙井工業(yè)園城市更新項(xiàng)目主要包括2宗地塊，占地面積約24.3萬(wàn)平方米，建筑面積147萬(wàn)平方米，合同工期長(zhǎng)達(dá)6年時(shí)間。

據(jù)記者查詢獲悉，康達(dá)爾沙井工業(yè)園城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售面積不少于37.5萬(wàn)平方米。深圳市寶安區(qū)沙井街道周邊的新房銷(xiāo)售價(jià)格約為4萬(wàn)元/平方米，按此計(jì)算，康達(dá)爾沙井工業(yè)園城市更新項(xiàng)目整體可售貨值預(yù)計(jì)能夠達(dá)到150億元。康達(dá)爾不僅坐擁超過(guò)300億元的待售貨值，近三年地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率均超過(guò)60%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。根據(jù)財(cái)報(bào)，碧桂園2018年毛利率為27%;恒大2018年毛利率為36.2%;萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2018年毛利率則為29.7%。

根據(jù)康達(dá)爾最新披露的2018年年報(bào)及2019年中報(bào)，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為34.37億元、11.72億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入17.90億元、4.17億元，所占營(yíng)收比重為52.08%、35.58%。

以2019年上半年為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為67.88%，貢獻(xiàn)毛利潤(rùn)超過(guò)2.83億元。三季報(bào)顯示，截至2019年三季度末，康達(dá)爾賬上的貨幣資金為20.02億元，流動(dòng)負(fù)債為47.66億元，期內(nèi)資產(chǎn)總計(jì)64.54億元，負(fù)債總計(jì)49.30億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.39%。值得注意的是，康達(dá)爾低成本的土地資源并不可持續(xù)，自獲得西鄉(xiāng)、沙井兩宗地塊后，康達(dá)爾也未在公開(kāi)土地市場(chǎng)上拍地。