日前，總部位于福建廈門的大唐集團(tuán)控股有限公司(以下簡稱“大唐地產(chǎn)”)在香港聯(lián)交所網(wǎng)站“披露易”公布了上市招股書。
招股書顯示，大唐地產(chǎn)擬上市募集的資金，一部分將用于現(xiàn)有項目的資金需求，主要包括天津、長沙兩地的4個項目的建筑成本;另一部分將用于償還兩筆高利率銀行貸款以及營運(yùn)資金。
盡管從行業(yè)面來看，大唐地產(chǎn)跨入了全國房企百強(qiáng)俱樂部，近3年里營收和凈利潤在逐步提升，但是公司的業(yè)績對海西、北部灣等區(qū)域的依賴度較高，凈負(fù)債率高達(dá)行業(yè)平均水平的4倍還多，償債壓力較大。
與很多公司在房地產(chǎn)主業(yè)之外進(jìn)行跨界布局一樣，大唐地產(chǎn)實行“地產(chǎn)+體育”戰(zhàn)略。不過從目前來看，體育產(chǎn)業(yè)所帶來的收益占比甚微。
以京劇臉譜為logo的大唐地產(chǎn)下一步將如何應(yīng)對業(yè)績發(fā)展等問題，2月12日，《中國經(jīng)營報》記者致電致函大唐地產(chǎn)方面，然而其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“近期在忙于抗擊疫情方面的工作，目前公司暫未正式復(fù)工。”截至記者發(fā)稿，其未作出正面回應(yīng)。
擬募資救急
自1994年在廈門開啟征途的大唐地產(chǎn)，25年里，其在泉州、漳州、福州、南寧、天津、長沙、貴陽等城市，以大唐果系、世家系及印象系的產(chǎn)品面向市場。
據(jù)招股書披露，報告期內(nèi)(2016～2018年和2019年上半年)，大唐地產(chǎn)的營業(yè)收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元人民幣，凈利潤分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元及3.69億元人民幣，毛利率分別是18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。
隨著項目規(guī)模擴(kuò)大，大唐地產(chǎn)的總負(fù)債也水漲船高。報告期內(nèi)，公司的總負(fù)債分別為186.69億元、257.78億元、297.51億元、312.86億元，對應(yīng)的總資產(chǎn)分別是190.57億元、264.26億元、311.56億元、335.77億元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為97.96%、97.55%、95.49%、93.17%，遠(yuǎn)高于房企資產(chǎn)負(fù)債率80%的同行業(yè)水平。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜top200榜單，大唐地產(chǎn)的全口徑金額為339.5億元，排名第81位;權(quán)益銷售金額為187.8億元，排名第100位。2016年～2018年，大唐地產(chǎn)的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元、308.6億元，權(quán)益銷售金額分別為86.1億元、447.7億元、289.6億元。雖然2019年公司全口徑銷售金額同比上升約10%，但是被認(rèn)為能更客觀衡量房企銷售業(yè)績、資金運(yùn)用、戰(zhàn)略把控水平的權(quán)益銷售金額同比下滑約35%，排名下降26名。
與此同時，公開數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，大唐地產(chǎn)未償還的借款達(dá)到75.98億元，一年內(nèi)償還借款17.30億元，1～2年償還借款31.69億元。然而，截至2019年6月底，公司的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有19.42億元。除去債務(wù)上的還款后，大唐地產(chǎn)資金層面尤為緊張。
大唐地產(chǎn)方面表示，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流增加的主要原因是利用合約負(fù)債進(jìn)行調(diào)節(jié)，而合約負(fù)債增加了31.78億元是由于收取客戶的預(yù)售墊款增加。
一家房企業(yè)內(nèi)人士指出，收了簽合同的預(yù)付款致使地產(chǎn)公司現(xiàn)金流增加其實不能說明現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好，合約負(fù)債增加的原因還有償還銀行借款等。
在融資渠道上，大唐地產(chǎn)主要依賴經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金，包括預(yù)售物業(yè)產(chǎn)生的所得款項、銀行貸款及信托。招股書中披露的11筆信托融資里，多數(shù)是以項目公司的全部股份作為抵押，利率為8.8%～14%之間。由此來看，公司整體的融資成本較高。
對此，大唐地產(chǎn)方面坦陳，利率變動還會影響客戶的按揭利率和公司的融資成本。緊隨金融危機(jī)之后，銀行自2012年6月開始降低基準(zhǔn)利率，而任何加息均可能增加客戶的按揭利率以及公司的融資成本。按揭利率如若大幅上升可能減緩房地產(chǎn)市場的增長，而融資成本增加可能對公司的經(jīng)營業(yè)績構(gòu)成重大不利影響。
“去年以來，房地產(chǎn)公司在A股上市基本沒有可能性，大多數(shù)企業(yè)只能通過港股走向資本市場，拓寬融資渠道。”一家總部在蘇州的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)高管向記者介紹。
試水跨界體育
事實上，第二次沖擊上市的大唐地產(chǎn)，此前曾受金融危機(jī)影響，擱淺上市計劃而且面臨資金鏈斷裂的境況，直到2009年被福信集團(tuán)收購。
不過，令人不解的是，在搜索引擎點擊大唐地產(chǎn)和福信集團(tuán)的官網(wǎng)，一直都顯示“網(wǎng)站升級中”，無法看到任何公司信息。
“公司進(jìn)入上市輔導(dǎo)備案登記，投行、會計師和律師進(jìn)場之后，會把披露各類公開信息及敏感信息的官網(wǎng)關(guān)閉，說明公司是受到律師或者會計師和投行做出的指引，在做規(guī)范化處理。”一家保薦機(jī)構(gòu)的分析師表示，公司在上市之前發(fā)布的很多信息，要么是為了招攬客戶，要么是有不當(dāng)措辭的形象宣傳信息，都會被清理掉、規(guī)范化，然后與招股書披露的信息保持一致。“現(xiàn)在他們公司內(nèi)部肯定還有很多整改，都是合規(guī)化調(diào)整。”
2020年2月12日，記者翻閱“大唐地產(chǎn)”公眾號最新的信息看到，公司在采購防護(hù)服等物資支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作。此外，還冠名各類拳擊和羽毛球等體育賽事。
作為福信集團(tuán)地產(chǎn)品牌，大唐地產(chǎn)通過與集團(tuán)體育產(chǎn)業(yè)的合作，近年大力發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)，積極探索“地產(chǎn)+體育”的發(fā)展思路。
與恒大、綠城等房地產(chǎn)公司跨界體育時聚焦于足球項目不一樣的是，大唐地產(chǎn)選擇了一條全新的賽道——拳擊，一個在中國相對小眾、尚且沒有大型企業(yè)投資贊助的運(yùn)動項目。據(jù)了解，自2017年冠名中國拳王賽開始，大唐地產(chǎn)已持續(xù)贊助頂級拳擊賽事。
對于選擇拳擊賽事的理由，大唐地產(chǎn)集團(tuán)副董事長唐國鐘曾表示，大唐地產(chǎn)的企業(yè)精神概括為“誠、和、勤、毅、創(chuàng)”5個字，不斷拼搏、基業(yè)長青的堅持和追求，正是“毅”“創(chuàng)”兩點的體現(xiàn)，而拳擊展現(xiàn)出來的頑強(qiáng)拼搏精神，與大唐地產(chǎn)企業(yè)精神高度一致。大唐地產(chǎn)的標(biāo)志，是一張京劇臉譜，臉譜的原型是中國的羅賓漢、著名京劇人物、民間的民族英雄——藍(lán)臉的竇爾敦。
記者同時注意到，通過體育冠名提高品牌知名度的同時，并沒有在收益上帶來直接體現(xiàn)。據(jù)招股書披露，報告期內(nèi)，公司于其他業(yè)務(wù)中產(chǎn)生小部分收益，主要包括向第三方物業(yè)開發(fā)商提供管理服務(wù)所得收益以及少部分經(jīng)營體育館收入及自公司的租戶收取的水電費。每年在其他業(yè)務(wù)方面所得收益均不及同期總收益的1%。
針對項目布局策略及業(yè)績增長等問題，記者多次向大唐地產(chǎn)方面提出采訪請求，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。
