任志強(qiáng)說(shuō)“有點(diǎn)瘋”，市場(chǎng)認(rèn)為“有點(diǎn)狂”，自稱不懂金融就做不好房地產(chǎn)的閩系地產(chǎn)商人黃其森正被千億債務(wù)壓得喘不過(guò)氣來(lái)。

“瘋”與“狂”是對(duì)黃其森的高杠桿、狂飆突進(jìn)式擴(kuò)張的高度概括。而事實(shí)確實(shí)如此，2011年黃其森借殼上市的泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)僅為82.28億元，截至去年9月末，總資產(chǎn)為2420.91億元，不到7年，勁增28.42倍。同期，作為土地儲(chǔ)備標(biāo)志的存貨增長(zhǎng)了23.75倍。

然而，泰禾激進(jìn)擴(kuò)張之余，負(fù)債也急劇上升，截至去年9月末，其負(fù)債總額已突破2000億元，凈負(fù)債率高達(dá)342.14%，領(lǐng)跑A股同行。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、金融去杠桿，泰禾集團(tuán)資金告急。危機(jī)來(lái)臨，黃其森倉(cāng)促祭出“續(xù)命三招”：高周轉(zhuǎn)、賣子、引入戰(zhàn)投。

此外，其還多方爭(zhēng)取銀行授信、高比例股權(quán)質(zhì)押。這一切，都表明黃其森在拼命找錢還債。

備受關(guān)注的是，年報(bào)尚未披露，泰禾集團(tuán)提前公布了有史以來(lái)最大規(guī)模高送轉(zhuǎn)方案，刺激股價(jià)大幅飆升，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其化解黃其森被平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑。截至目前，黃其森及其一致行動(dòng)人所持股權(quán)超90%被質(zhì)押融資。

黃其森究竟籌了多少錢，泰禾集團(tuán)的債務(wù)缺口還有多大，尚不得而知。面對(duì)今明兩年泰禾集團(tuán)需償還近千億元債務(wù)，曾經(jīng)頗為自信且運(yùn)氣不錯(cuò)的黃其森，還會(huì)有這么好的運(yùn)氣嗎?

五天賣三子力求“活下去”

資金告急，曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”泰禾集團(tuán)也不得不開(kāi)啟“狂甩賣”模式。

3月27日，泰禾集團(tuán)全資子公司廈門(mén)泰禾與世茂房地產(chǎn)持股公司廈門(mén)悅霖簽署股權(quán)協(xié)議，廈門(mén)泰禾向廈門(mén)悅霖轉(zhuǎn)讓其持有的漳州泰禾房地產(chǎn)40%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為6.34億元。交易完成后，廈門(mén)泰禾還持有漳州泰禾60%股權(quán)。

這是泰禾集團(tuán)短短5天內(nèi)第三次向世茂房地產(chǎn)出售資產(chǎn)。

3月25日，泰禾集團(tuán)宣布轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)及相應(yīng)債務(wù)，接盤(pán)者為世茂股份(世茂地產(chǎn)擁有A股世茂股份、H股世茂房地產(chǎn)兩個(gè)上市平臺(tái))，交易對(duì)價(jià)高達(dá)18.06億元。雙方將合作開(kāi)發(fā)南昌茵夢(mèng)湖國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目是泰禾集團(tuán)去年兩次收購(gòu)而來(lái)，合計(jì)耗資29.30億元。此前，小商品城進(jìn)入5年最終兵敗。泰禾集團(tuán)如此大手筆全盤(pán)接手，曾令業(yè)界矚目。只是，僅過(guò)半年，泰禾集團(tuán)此次出售完成后，持股比降至49%，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的主動(dòng)權(quán)拱手出讓。

此前2天，泰禾集團(tuán)還將全資子公司杭州泰禾持有的杭州藝輝商務(wù)51%股權(quán)出售給世茂股份孫公司上海煦曉，交易對(duì)價(jià)為3.79億元。此外，世茂股份還需按比例承擔(dān)該項(xiàng)目前期貸款約7.14億元。

短短5天出售三項(xiàng)資產(chǎn)，泰禾集團(tuán)將回血28.19億元(含交易對(duì)方承接的債務(wù))。或許，泰禾集團(tuán)擬出售的資產(chǎn)遠(yuǎn)不止這些。3月26日，世茂房地產(chǎn)總裁許世壇在2018全年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上公開(kāi)表示，與泰禾絕對(duì)不止一二個(gè)項(xiàng)目的合作，合作范圍要比現(xiàn)有的大很多，陸續(xù)會(huì)有更多的項(xiàng)目收購(gòu)。

其實(shí)，泰禾集團(tuán)賣子也遠(yuǎn)不是今年才開(kāi)始。去年12月14日，泰禾集團(tuán)還公告稱，公司將間接持有的福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾三家公司各100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福州運(yùn)成)，交易對(duì)價(jià)為6.35億元。

除與世茂地產(chǎn)接洽達(dá)成上述交易外，公開(kāi)消息稱，泰禾集團(tuán)還相繼與融創(chuàng)、華僑城、信達(dá)等知名房企洽談過(guò)合作事宜，主要涉及廣州、廈門(mén)等地項(xiàng)目股權(quán)合作。消息還稱，泰禾集團(tuán)擬出售的項(xiàng)目多達(dá)12個(gè)。

上周，針對(duì)出售資產(chǎn)等事宜，長(zhǎng)江商報(bào)記者向泰禾集團(tuán)發(fā)去采訪函。截至發(fā)稿時(shí)止，未收到回復(fù)。

短期債務(wù)是貨幣資金3.71倍

大舉賣子求生的泰禾集團(tuán)巨額債務(wù)高懸，償債壓力奇大。

1965年出生的黃其森曾供職于建行福建省分行。1996年，31歲的黃其森下海創(chuàng)立泰禾地產(chǎn)，主攻住宅，2002年北上進(jìn)京，開(kāi)發(fā)“運(yùn)河岸上的院子”，宣稱“要打造中國(guó)第一豪宅別墅”。

黃其森資本市場(chǎng)之路始于2010年。當(dāng)年9月30日，成功借殼同為福建的福建三農(nóng)。從2012年開(kāi)始，黃其森便在地產(chǎn)界刮起了“泰禾旋風(fēng)”，瘋狂拿地?cái)U(kuò)張。曾經(jīng)備受質(zhì)疑的是，2014年一季度，泰禾集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為10.61億元，而其2013年底到2014年2月拿地支出接近280億元，拿地支出與營(yíng)收嚴(yán)重不匹配。如此豪購(gòu)，就連華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)都忍不住評(píng)價(jià)“有點(diǎn)瘋”。

其實(shí)，泰禾集團(tuán)拿地最為迅猛是2017年。當(dāng)年八九月間的一個(gè)月，9次出手，涉及資金120億元。而當(dāng)年，其共獲取36個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)投入資金達(dá)552.40億元。

截至去年9月底，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)2420.91億元，較2011年底暴增了28.42倍，存貨1679.27億元，同期增長(zhǎng)23.75倍。

相較資產(chǎn)及存貨的暴增，泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金流與其嚴(yán)重背離。2011年至2017年，公司連續(xù)7年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為凈流出，合計(jì)凈流出554.84億元。這意味著，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅沒(méi)有回血，反而持續(xù)流血。去年略有改善，前三季度，凈流入1.62億元。

同期，公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流也是連續(xù)7年凈流出，合計(jì)凈流出453.70億元。只有籌資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流入，7年合計(jì)凈流入1134.21億元，其中，2017年凈流入484.66億元。

由此可見(jiàn)，7年間，泰禾集團(tuán)依靠舉債1134.21億元來(lái)維持其高速擴(kuò)張，其自身造血能力極其孱弱。事實(shí)上，去年前三季度，其現(xiàn)金回款率為38.94%，遠(yuǎn)低于70%—80%行業(yè)平均水平。

造血能力太弱、完全靠輸血運(yùn)營(yíng)，這種高杠桿模式在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控壓力下財(cái)務(wù)壓力不期而至。

截至去年三季度末，泰禾集團(tuán)短期借款188.80億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債457.93億元、長(zhǎng)期借款538.01億元、應(yīng)付債券250.35億元，合計(jì)高達(dá)1435.09億元，其中短期債務(wù)646.73億元。同期，貨幣資金僅有174.41億元，短期債務(wù)是貨幣資金的3.71倍。如此巨大的償債缺口，其財(cái)務(wù)壓力可見(jiàn)一斑。

不僅如此，占泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)約七成的存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于同業(yè)。2017年，其存貨周轉(zhuǎn)率為0.15次，位居A股上市房企92位。

一名上市房企人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，泰禾集團(tuán)開(kāi)發(fā)的多是豪宅，相較普通住宅，轉(zhuǎn)化為收入要慢一些。

兩年要還千億債務(wù)或要靠金主

頻頻出售資產(chǎn)回流資金或只是杯水車薪，泰禾集團(tuán)要徹底化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或要靠金主。

2018年之前，黃其森用“高負(fù)債、高杠桿、高擔(dān)保”撬動(dòng)的資金頻繁并購(gòu)進(jìn)而開(kāi)發(fā)豪宅的模式行不通了。2018年的冬天，對(duì)黃其森而言，感覺(jué)特別冷。泰禾集團(tuán)完成銷售額遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期，2000億元目標(biāo)遙不可及。更為嚴(yán)重的是，此前借新還舊模式不行了，申請(qǐng)貸款審批不再順暢了。

這讓黃其森意識(shí)到危機(jī)來(lái)臨，他決定迅速行動(dòng)挽救。去年春節(jié)，黃其森在北京市場(chǎng)發(fā)起了“壹號(hào)搶收計(jì)劃”，相傳定價(jià)高端的西府大院項(xiàng)目降價(jià)出售，創(chuàng)造了單周認(rèn)購(gòu)15億的紀(jì)錄。

除了促銷推行高周轉(zhuǎn)外，黃其森還大舉推進(jìn)出售資產(chǎn)、爭(zhēng)取銀行授信?，F(xiàn)在看來(lái)，這些危難之際下人為刀俎交易的搶救行動(dòng)雖然有一些成效，但仍然不足以償還上千億債務(wù)，況且，部分項(xiàng)目毛病不少，江蘇38億元并購(gòu)案糾紛就是例證。

根據(jù)東方金誠(chéng)出具的《泰禾集團(tuán)：主體及相關(guān)債項(xiàng)2018年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，2018年4月—12月、2019年及2020年到期需償還的債務(wù)分別為384.02億元、473.59億元、477.99億元。

目前尚不知泰禾集團(tuán)去年是否如期償還了債務(wù)，但今明兩年需償還的債務(wù)合計(jì)高達(dá)951.58億元，而這還只是報(bào)表上公開(kāi)的債務(wù)，是否存在隱形債務(wù)不得而知。

除上述籌資措施外，黃其森的融資渠道并不寬。遭遇信用評(píng)級(jí)降級(jí)后，泰禾集團(tuán)發(fā)債、銀行貸款將受到一定限制，而其股權(quán)質(zhì)押融資已被鎖死。

截至目前，泰禾集團(tuán)控股股東泰禾投資股權(quán)質(zhì)押比高達(dá)99.9969%，其一致行動(dòng)人黃敏、葉荔股權(quán)質(zhì)押比為95.15%、100%。整體上，泰禾投資及其一致行動(dòng)人股權(quán)質(zhì)押比為99.65%。這意味著，一旦市場(chǎng)大幅波動(dòng)，黃其森面臨平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。

備受質(zhì)疑的是，4月1日，泰禾集團(tuán)提前發(fā)布創(chuàng)歷史的“10轉(zhuǎn)增10派2.2元”高送轉(zhuǎn)預(yù)案刺激股價(jià)大幅上漲，此舉被解讀為應(yīng)對(duì)大股東平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。

“華夏幸福的危機(jī)靠金主中國(guó)平安化解。”一投行人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，雖然泰禾集團(tuán)出售資產(chǎn)一定程度上能緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，但徹底解決還是要靠股權(quán)融資，引入金主成為戰(zhàn)略投資者或是良策。