2018年過(guò)去一半，廣州老牌房企越秀地產(chǎn)的合同銷(xiāo)售目標(biāo)剛好也完成一半，280億元，同比上升39.5%。
淡市之下，取得四成的增幅實(shí)屬不易，不刻意去和龍頭房企對(duì)比，但同等規(guī)模并且同樣主力發(fā)展粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的龍光上半年的銷(xiāo)售增幅超過(guò)了八成。
國(guó)企的身份給越秀地產(chǎn)帶來(lái)了極大融資和通過(guò)非市場(chǎng)化手段拿地的便利，越秀本有一手好牌，但近年公司在布局?jǐn)U張、拿地和規(guī)模上的小步慢走，給外界留下保守的標(biāo)簽。
越秀地產(chǎn)下半年或有更好的銷(xiāo)售表現(xiàn)，管理層稱(chēng)對(duì)完成全年550億元的銷(xiāo)售目標(biāo)有信心，上半年公司只有8個(gè)項(xiàng)目在售，但下半年有14個(gè)。
下半年的營(yíng)收和利潤(rùn)數(shù)據(jù)也更被期待。越秀地產(chǎn)2018年中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)中規(guī)中矩，收入下滑15%至101.6億元，核心凈利潤(rùn)11.2億元，同比上升7.8%。
財(cái)報(bào)中最亮眼的數(shù)據(jù)來(lái)自投資物業(yè)重估公平值凈增值和其他收益凈額兩項(xiàng)，前者同比增長(zhǎng)402.2%，后者是850.5%。5月，越秀地產(chǎn)發(fā)揮高超財(cái)技，趕在中報(bào)前，通過(guò)收購(gòu)一家公司股權(quán)來(lái)增厚持有廣州星匯云城的權(quán)益以達(dá)到入表的條件，使公司營(yíng)收多了7億元的進(jìn)賬，這兩項(xiàng)指標(biāo)也錄得巨大增幅。
管理層希望通過(guò)軌道加物業(yè)的模式發(fā)展和對(duì)新的多元化業(yè)務(wù)投放為公司爭(zhēng)得更多發(fā)展空間，不過(guò)在全行業(yè)多元化、盈利模式未明的情況下，越秀地產(chǎn)能不能給出驚喜仍待觀(guān)察。
運(yùn)用財(cái)技增厚收益
8月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2018年中報(bào)。董事長(zhǎng)張招興在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“從我們董事會(huì)的角度，我們非常肯定。”他把越秀地產(chǎn)上半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總結(jié)為穩(wěn)步增長(zhǎng)。
中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，合同銷(xiāo)售金額約為280億元，同比上升39.5%。其中大灣區(qū)、長(zhǎng)三角和中部地區(qū)總計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約253.8億元，占總銷(xiāo)售的90.7%。
越秀地產(chǎn)今年的合同銷(xiāo)售目標(biāo)是550億元，上半年完成了50.9%，剛好過(guò)半，公司并無(wú)調(diào)高或調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)的打算。
按照越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理林昭遠(yuǎn)此前說(shuō)法，公司計(jì)劃每年增長(zhǎng)目標(biāo)在35%以上，力爭(zhēng)2020年突破1000億銷(xiāo)售規(guī)模。
過(guò)去五年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2013~2017年，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售額分別為146億元、220億元、248.5億元、302.5億元、408.7億元，去年全年的增幅也就是35%，雖然與自身對(duì)比，增幅不俗，但近兩年，借助資金寬松、去庫(kù)存等政策，在規(guī)模上狂飆突進(jìn)的民營(yíng)房企更多。
下降的營(yíng)收數(shù)據(jù)成為越秀中報(bào)的關(guān)注焦點(diǎn)。上半年，越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為101.6億元，較2017年同期下降14.9%，這還是在越秀地產(chǎn)通過(guò)財(cái)務(wù)技巧，把此前出表但本期能確認(rèn)收入的項(xiàng)目重新并表的基礎(chǔ)上錄得的。
5月末，越秀地產(chǎn)收購(gòu)云秀公司100%股權(quán)，而云秀公司持有廣州星匯云城2%的股權(quán)，也就是說(shuō)越秀間接收購(gòu)廣州星匯云城2%股權(quán)。通過(guò)此舉，越秀地產(chǎn)在星匯云城的實(shí)際權(quán)益由49%增加至近51%，達(dá)到財(cái)務(wù)入表要求。
林昭遠(yuǎn)告訴第一財(cái)經(jīng)，之所以選擇在5月末進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，是此前與交易方約定的時(shí)間，而這個(gè)項(xiàng)目的入表，直接為營(yíng)收帶來(lái)7億元。
在項(xiàng)目還在建設(shè)投入階段，通過(guò)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目出表，不至于拖累財(cái)報(bào)，至項(xiàng)目接近交樓能確認(rèn)收入時(shí)，重新收購(gòu)權(quán)益使項(xiàng)目入表，增厚收益，這種操作能起到修飾財(cái)報(bào)的作用。越秀這種手法也體現(xiàn)在其他項(xiàng)目上，公司掛牌了海南白馬建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司15%股權(quán)，來(lái)減少海南一個(gè)項(xiàng)目權(quán)益達(dá)到出表。
放緩拿地
報(bào)告期內(nèi)，越秀核心凈利潤(rùn)11.2億元，同比上升7.8%。而毛利率約為25.8%，同比上升0.9%。
毛利率未達(dá)30%，不算出彩。近年重倉(cāng)大灣區(qū)的房企，多數(shù)能收獲不錯(cuò)的回報(bào)，毛利率超過(guò)30%并不罕見(jiàn)，更有甚者能達(dá)到40%以上。越秀地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，主要分布在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和中部地區(qū)。今年入賬的銷(xiāo)售額中，有32%來(lái)自大灣區(qū)。不過(guò)，上半年的合同銷(xiāo)售中，有65%來(lái)自大灣區(qū)。
根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，截至6月30日，越秀地產(chǎn)有561億已售未入賬銷(xiāo)售，較年初上升41.3%，平均售價(jià)為19700元/平方米，均價(jià)雖低于今年上半年的合同銷(xiāo)售額20300元/平方米，但高于入賬銷(xiāo)售額均價(jià)17300元/平方米。
這些未入賬銷(xiāo)售額將構(gòu)成下半年收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源，相比上半年，越秀地產(chǎn)下半年的毛利率有繼續(xù)上升的可能。
限價(jià)之下，房企的利潤(rùn)空間受到限制。張招興在針對(duì)投資者的業(yè)績(jī)會(huì)上透露，因?yàn)橄迌r(jià)的問(wèn)題，部分達(dá)到入市條件的項(xiàng)目往后推遲，“有些地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)緊張，有多少賣(mài)多少，但越秀不想隨便便宜賣(mài)掉，要看時(shí)機(jī)。”
另外值得注意的是，在銀行按揭貸款放款速度放緩、網(wǎng)簽限制的影響下，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金回款率走低，在資金使用效率上仍存提升空間。
林昭遠(yuǎn)透露，上半年的銷(xiāo)售回款率只有64%，比年初制定的80%目標(biāo)低，不過(guò)林昭遠(yuǎn)解釋?zhuān)且驗(yàn)?月的90.92億元銷(xiāo)售金額還未到回款期，如果剔除6月份銷(xiāo)售金額的回款情況，公司整體回款率上升到74%。
受調(diào)控政策影響以及回款速度下降等因素影響，越秀地產(chǎn)放緩了拿地步伐。
2017年上半年，越秀地產(chǎn)新增12宗地，新增土地儲(chǔ)備達(dá)308萬(wàn)平方米，而今年上半年，越秀地產(chǎn)在江門(mén)、武漢、蘇州等城市新增9宗地，新增土地儲(chǔ)備為249萬(wàn)平方米，張招興指出其中8宗幾乎沒(méi)有溢價(jià)。越秀地產(chǎn)欲穩(wěn)健過(guò)冬，對(duì)拿地提出了更高的投資要求，尤其是溢價(jià)率方面。
資金方面，上半年越秀地產(chǎn)發(fā)行8億美元3年期和4億美元5.5年期公司債，票息率分別為4.875%和5.375%，至期末賬上現(xiàn)金還趴著258.3億元，較年初上升24.2%。凈借貸比率為64.3%，較年初下降8.5%。(陳淑貞)
