中國網財經7月11日訊 據福建寧德市住建局網站消息，為促進房地產市場平穩健康發展，寧德市近日發布《關于進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見》。文件指出要將中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內，控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。不同片區控價也不一樣。

同時，文件明確要加強裝修價格管控。要求自意見施行之日起，報備裝修銷售的樓盤，開發企業應委托評估機構測算裝修價格，由價格會商小組議定裝修價格，裝修價格最高不得超過2500元/平方米。

文件還指出，在中心城區范圍內新購買商品住房，取得不動產權證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

此外，對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中應安排50%的套數優先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產開發企業取得預售許可后，應組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房，搖號排序名單應現場公示，選房后不得更名轉讓。

以下為原文：

關于進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見

寧建綜〔2018〕34號

各縣(市、區)人民政府、東僑經濟技術開發區管委會、市直有關單位：

為貫徹落實《福建省人民政府關于進一步加強房地產市場調控八條措施的通知》(閩政〔2017〕43號)、《福建省人民政府辦公廳轉發省住建廳關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》(閩政辦〔2018〕34號)等文件精神，促進我市房地產市場平穩健康發展，結合中心城區(指規劃區內的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣、三都、飛鸞、七都、八都，下同)實際情況，現提出如下意見：

一、控制目標

(一)總體目標。中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內，控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。

(二)片區目標。按照“總體有目標、片區有控價、調控有手段”的要求，中心城區結合城市行政區劃、功能空間分布、區域住房供需狀況等實際，以各土地級別和商品房網簽均價為依據，劃分4個調控片區，參考中心城區居民消費價格指數(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內，2018年下半年漲幅控制在3%以內。合理確定片區的地價、房價及車位控價目標。

二、片區范圍

三、備案機制

(三)定價依據

本意見施行之日起，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調整。本意見實施之前，土地出讓合同未明確商品住房銷售均價的，新審批商品住房項目預售均價，按照“同地段、同區域、同品質”的要求，在所屬片區近1年商品住房成交均價的基礎上，綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業配套等調節系數，即：新建商品住房項目預售均價=所屬片區近1年住房成交均價×(1+樓面地價調節系數+容積率調節系數+集中商業配套系數)。普通高層住宅項目按照上述定價依據計算出的價格超過所在片區最高限價的，執行片區最高限制價格。

(四)系數計算

樓面地價調節系數。按土地成交價溢價率×100%計算，每增加1%，樓面地價調節系數相應增加0.0005，增加幅度不得超過0.1。協議出讓的土地調節系數為0。

容積率調節系數。以容積率2.5為系數0，容積率每增減0.1，系數相應減增0.01，容積率按土地出讓和實際孰高為準。

集中商業配套系數。在系數0的基礎上，項目集中配套不可分割銷售商業設施的(含配套酒店、商業綜合體、辦公用房等)，按商業設施建筑面積每占項目總建筑面積10%，系數加0.01。集中商業配套情況由規劃部門提供。開發企業應提供同步建設施工許可證，且在申請辦理預售許可前集中商業配套未開工的不享受本系數。

集中商業配套系數、容積率調節系數由城鄉規劃部門提供。

(五)完善同一項目不同類型住宅認定標準

同一項目既有高層住宅，又有多層住宅(規劃審批地上4層至6層)和低層住宅(規劃審批地上3層及以下)，多層住宅與高層住宅備案均價相同，低層住宅可另行確定備案均價。低層住宅屬于首次開盤的，參照同片區內同類型商品住宅項目網簽均價確定備案均價，沒有項目參照的，由商品住房價格會商小組測算開發建設成本后確定備案均價。

開發建設成本按照土地成本、建安成本、營銷管理費用、融資成本、綜合稅費等5項因素構成，并綜合考慮合理利潤后，確定備案均價。

(六)完善非首次開盤住宅項目價格備案機制。對分批辦理預售許可的商品住宅項目，申請新一批次預售價格備案時，與上一批次價格備案間隔在6個月以內的，備案均價不得高于上一批次實際銷售均價;超過6個月的備案均價上調幅度不得超過3%，且不得超過年度控價目標。

四、加強片區住房價格監管

(七)完善商品住房價格會商機制。由市住建局牽頭國土、規劃、稅務、統計、物價等部門成立商品住房價格會商小組(以下簡稱價格會商小組)，定期會商，一盤一評估，并將車位車庫價格、裝修費用納入價格調控范圍，以防變相漲價。

(八)嚴格商品房銷售價格調整。商品房銷售價格確定后，原則上不得調整，確需調整的，須間隔12個月，且單棟未售套數不得少于20套。調整幅度控制在5%以內，且不得超過年度控價目標。調整須向市住建局申報銷售價格調整申請并提交合理理由，經價格會商小組審核后進行審批。

(九)加強裝修價格管控。自本意見施行之日起，報備裝修銷售的樓盤，開發企業應委托評估機構測算裝修價格，由價格會商小組議定裝修價格，裝修價格最高不得超過2500元/平方米。商品住房項目土地出讓合同明確要求裝修的，按裝修住宅項目辦理價格備案手續;土地出讓合同未明確裝修的，按毛坯住宅項目辦理價格備案手續，裝修價格不得超過經價格會商小組議定的價格。

申請裝修商品房銷售時需達到以下條件:一是銷售樓盤須建造至少二套以上的實體裝修樣板房，向購房者展示交房標準。樣板房要真實反映裝修標準和施工質量，裝修住宅交房時的裝修質量不能低于樣板房水平，樣板房在合同約定的交房時間前不得拆除。二是裝修的價格和配置標準須在銷售方案及商品房買賣合同中明示，包括主要裝修設備和材料的品牌、產地、規格、數量等具體內容。

(十)加強片區車位價格管控。將車位價格納入價格調控范圍，防止變相漲價。中心城區樓盤車位價格按照土地級別一至四類片區劃分，其對應銷售價位(每個)分別不高于18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。

五、優化土地供應管理

(十一)完善土地出讓方式合理控制樓面地價。經營性房地產用地出讓競價溢價率超出20%時，應縮短全額付清土地出讓金的時間或現房銷售等。要根據片區控價目標，在土地出讓環節前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓。

(十二)督促開發企業按照土地合同約定開竣工。全面開展房地產項目閑置土地專項清理和建設進度動態巡查，督促房地產企業按照土地出讓合同約定開工、竣工。加大閑置土地處置力度，針對房地產閑置土地的不同原因，采取有效措施，加大處置力度，依法依規逐宗制定處置方案，報市政府批準后實施。對受讓人未按期繳納土地出讓金的，嚴格按違約處理;對企業原因造成土地閑置的，責令限期整改或依法收回。在整改到位或按約定履行合同前，禁止相關企業在全市范圍內參加土地交易活動。對供地后不按期開工建設的房地產項目，按照《閑置土地處置辦法》進行查處，對不是政府原因形成超過動工開發期1年、不滿2年的閑置土地，按規定收取土地閑置費;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。

(十三)加快土地的出讓節奏。列入年度出讓計劃的土地，要完善地塊周邊的基礎設施建設，加快供地節奏，力爭每年第三季度完成出讓工作。

六、加大市場監督管理

(十四)加強企業經營行為監管。依法規范房地產市場，加強部門協同監管，把房地產行業企業納入跨部門“雙隨機、一公開”聯合抽查范圍。嚴肅查處房地產市場以下違法違規行為，一是商品房備案價格之外，加價銷售商品房或違規收取其它費用的;二是超出政府確定的裝修價格，超額收取裝修費用的;三是企業強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的;四是擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業貸款的;五是房地產企業未取得預售許可證，收取定金及售房款的;六是捂盤惜售或者變相囤積房源的。對失信房地產企業，由住建牽頭，國土、公安、稅務、工商、金融部門共同實施聯合懲戒，并將房地產企業信用信息歸集到國家企業信用信息公示系統(福建)向社會公示，促進房地產企業依法誠信經營。

(十五)實施商品住房限購限售

對以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市中心城區范圍內建筑面積144平方米及以下的商品住房：

1、在中心城區擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭;

2、在中心城區擁有1套及以上商品住房的本市各縣(市)戶籍居民家庭;

3、無法提供購房之日前6個月內在本市中心城區累計繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。符合本條規定的非本市戶籍居民家庭僅允許在中心城區購買1套商品住房。

居民家庭住房套數的認定包含購買新建商品住房和存量住房(二手住房)。

在中心城區范圍內新購買(自本意見施行之日起購買)商品住房(含新建商品住房和二手住房)，取得不動產權證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

對不符合上述限購限售條件的商品住房，房地產交易、不動產登記部門不得辦理網簽備案、不動產登記。

(十六)公證公開搖號銷售

對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中應安排50%的套數優先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產開發企業取得預售許可后，應組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房，搖號排序名單應現場公示，選房后不得更名轉讓。加強搖號過程監督，由公證機構主導，住建、工商、物價等部門進行監督。具體操作細則由司法、住建部門另行制定后實施。

七、建立督查考核制度

市住建、國土部門應建立督查考核機制，聯合對各縣(市、區)調控執行和供地計劃落實完成情況進行重點檢查、全面考核。

八、其他

本意見由寧德市住房和城鄉建設局、寧德市國土資源局負責解釋，自發布之日起實施，各縣(市)人民政府可參照執行。實施過程中,如遇上級政策調整,按上級政策執行。之前市本級印發的相關房地產市場調控文件內容與本意見相抵觸的，以本意見為準。

寧德市住房和城鄉建設局 寧德市國土資源局

寧德市城鄉規劃局 寧德市統計局

國家稅務總局寧德市稅務局 寧德市物價局

寧德市司法局

2018年7月9日

(此文件主動公開)