3月31日，中國恒大舉行2019年度業(yè)績發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示，恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。
盡管各項核心經(jīng)營指標仍保持行業(yè)領(lǐng)先，但恒大負債率仍處于行業(yè)偏高水平。步入新一年，為實現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，恒大決定啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)降負債的目標。
針對新戰(zhàn)略，恒大集團董事局主席許家印在發(fā)布會上介紹說，“從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
恒大為新戰(zhàn)略設(shè)定了明確的目標。據(jù)許家印介紹，“高增長”是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元。“控規(guī)模”是要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。“降負債”，就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
“高增長” 未來目標破萬億
2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)漸入寒冬，多數(shù)房企年度業(yè)績出現(xiàn)同比下滑，恒大銷售額逆市突破6000億元。在業(yè)內(nèi)看來，在樓市持續(xù)盤整的背景下，恒大表現(xiàn)依舊亮眼，主要得益于其高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品契合剛需市場，同時其通過創(chuàng)新的銷售策略，推動了業(yè)績穩(wěn)健增長。
恒大方面認為，要實現(xiàn)銷售逆市大幅增長，需要充分利用恒大充足的土地儲備及“網(wǎng)上銷售”的巨大優(yōu)勢。同時，恒大產(chǎn)品定位剛需以及靈活的營銷策略，將繼續(xù)為恒大2020年業(yè)績增長提供有力保障。
根據(jù)恒大新戰(zhàn)略目標，今年要實現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元。對此，恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，今年累計可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元，按照64%的去化率保守估算，可實現(xiàn)銷售8110億元，完成8000億元銷售并無壓力。
值得一提的是，恒大自今年2月起全面實施“網(wǎng)上賣房”的顛覆性營銷革命。在此推動下，其一季度銷售額1465億元，增幅23%;銷售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
在分析人士看來，當前房地產(chǎn)市場尚未走出寒冬，恒大新戰(zhàn)略的初戰(zhàn)告捷，顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性，“增肌”部分已初現(xiàn)成效。
事實上，強勁的銷售才能確保充足的回款，從而擁有充實的現(xiàn)金流，真正做到“手中有糧”。這當中，“開源”正是實現(xiàn)“高增長”的基本前提。綜合以往財務(wù)數(shù)據(jù)，過去23年以來，恒大年銷售額從零起步激增至2019年逾6000億元，業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長的背后，正是得益于恒大龐大優(yōu)質(zhì)的土儲和創(chuàng)新的銷售模式。
“控規(guī)模” 適當削減土儲規(guī)模
對于房企而言，一方面，有土儲才有“力氣”高增長，但另一方面，過量的土儲會造成大量資金沉淀，堆積“負債脂肪”。
2019年雖然房地產(chǎn)銷售市場步入下行周期，但是全國范圍大中城市平均地價綜合水平水漲船高。2019年，房企的平均拿地成本已經(jīng)普遍突破5000元/平方米。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，大量的土儲意味著巨量的資金支出。隨著地價上漲、行業(yè)融資成本上漲，合理控制土儲規(guī)模、審慎進行城市布局成為行業(yè)提質(zhì)增效的一大關(guān)鍵。
恒大新戰(zhàn)略中提出，要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
所以，決意瘦身的恒大選擇“節(jié)食減脂”。許家印在發(fā)布會現(xiàn)場表示，要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長。不僅如此，其他方面的投資也要嚴控。許家印在發(fā)布會上再一次明確宣布，恒大五年內(nèi)不會再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。
年報顯示，恒大擁有2.93億平方米的土地儲備，因此可以適度減少拿地，充分利用現(xiàn)有土地儲備，既能確保公司的持續(xù)發(fā)展，還能大幅減少支出，為新戰(zhàn)略的實施提供有力保障。
近年來，中國房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期，高負債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變。業(yè)內(nèi)分析，通過嚴控土儲、審慎投資，收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出，將為恒大降負債保證充足的現(xiàn)金流。
“降負債” 新戰(zhàn)略核心目標
年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，恒大資產(chǎn)負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。
在恒大新戰(zhàn)略中，“降負債”是核心，也是“增”“控”兩環(huán)節(jié)的根本落腳點。
許家印表示，“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。要實現(xiàn)這一目標，確保“高增長”與“控規(guī)模”是關(guān)鍵。
針對銷售“增肌”與土儲“減脂”，能否最終達到“塑形”效果?在業(yè)績發(fā)布會上，許家印算了筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億元的目標。”
業(yè)內(nèi)人士分析，以恒大目前的資金成本計算，每年降低1500億元負債，不僅大幅降低杠桿，還將減少100多億元的資金成本，而這一數(shù)據(jù)，未來將會直接反映在利潤中。
事實上，在當前的房地產(chǎn)行業(yè)，降負債已不是單個企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，而是整個行業(yè)的普遍訴求。據(jù)統(tǒng)計，2019年，國內(nèi)商品房銷售額15.97萬億元，增速比上年回落5.7個百分點。業(yè)內(nèi)普遍認為，“房住不炒”這一政策基調(diào)不會發(fā)生根本性改變，未來較長一段時間內(nèi)全國商品房市場容量將維持現(xiàn)有水平。
在此背景下，房企通過高杠桿實現(xiàn)擴張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長，才是未來決勝之關(guān)鍵。
作為國內(nèi)土地儲備最高的房企，恒大此番提出的新戰(zhàn)略，以大力加強銷售及減少拿地開支為主要策略，實現(xiàn)負債大幅下降，面對市場的不確定和重重挑戰(zhàn)，未來成功“瘦身”的恒大，“進”可抓住市場機遇，靈活出擊，“退”可持盈保泰，抵御風(fēng)險。
練內(nèi)功 穩(wěn)步實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
恒大長期向細節(jié)狠下功夫，練就的企業(yè)管控內(nèi)功，也是其新戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵所在。
據(jù)介紹，恒大對細節(jié)的追求集中體現(xiàn)在管理、產(chǎn)品、成本控制等方面。通過堅持實施緊密型集團化管理模式和標準化運營模式，嚴格管控開發(fā)建設(shè)的各個重要環(huán)節(jié)，形成強大的開發(fā)建設(shè)管控能力;在產(chǎn)品打造上，所有環(huán)節(jié)都從嚴管控，通過打造環(huán)節(jié)精品提升產(chǎn)品品質(zhì)，不斷增加產(chǎn)品附加值;在成本控制上，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一配送的標準化運營，能夠大幅降低公司的財務(wù)、銷售、管理等各項經(jīng)營成本，確保能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效。
市場是最好的試金石，恒大連年的高增長以及今年一季度的逆市創(chuàng)收已經(jīng)成為力證，恒大產(chǎn)品具有了明顯的品質(zhì)和性價比優(yōu)勢。
分析人士認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力，為恒大實現(xiàn)戰(zhàn)略目標提供了強有力保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進，三年后恒大銷售規(guī)模超萬億，負債降至行業(yè)中下水平，將是大概率事件。
從早期勇于加杠桿，抓住房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期問鼎行業(yè)冠軍，到如今行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之際啟動新戰(zhàn)略，追求“高增長、控規(guī)模、降負債”。在業(yè)界看來，恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度前所未有。隨著“一增、一控、一降”新戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施，并依托強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力等優(yōu)勢，將帶領(lǐng)恒大步入穩(wěn)健發(fā)展的全新周期。(記者 高偉)
