3月24日，浙江省海寧市出臺了取消樓市限購的政策文件，迅速引發關注，然而僅僅幾個小時后，這一文件就在網上消失，今年2月以來，像這樣樓市松綁政策一日游的情況已有數起。
在近幾年中國經濟呈現L型走勢之時，刺激房地產保經濟的聲音就此起彼伏。尤其是今年1月下旬以來，由于受到新冠肺炎疫情的沖擊，前2月我國多個經濟指標出現下降，刺激樓市保經濟的言論更是因此甚囂塵上，甚至一些地方政府在刺激樓市上蠢蠢欲動。
松綁樓市調控，放任房地產市場起落，以穩住中國經濟，是否正當其時?
房地產市場發生系統性崩盤了嗎？
從數據層面來看，房地產市場并不樂觀。從供給端來看，1—2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。從需求端來看，1—2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。
整體而言，前2月樓市供需兩端均出現了較大程度的下滑，其降幅之大，至少是近五年的絕對高點。
不過，無論是供應端的數據還是需求端的數據，均隱藏著一定的積極因素。
供應端的積極因素體現在兩個方面。一是房地產投資開發降幅遠小于銷售市場的降幅，其中前2月住宅開發投資下降16%，而同期住宅的銷售面積和銷售額降幅分別為39.2%和34.7%。二是從橫向對比來看，今年1-2月份，全國固定資產投資(不含農戶)33323億元，同比下降24.5%，其中，基礎設施投資同比下降30.3%，制造業投資下降31.5%，房地產開發投資下降16.3%。相對于其他主要的固定資產投資領域，房地產開發投資的降幅可謂是“并不大”。僅從投資開發來看，房地產市場的投資秩序依然保持著相對的穩定。
更具市場信號意義的是需求端的數據變化。
1—2月份，我國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%;商品房銷售額8203億元，下降35.9%。這意味著，從整體數據來看，今年前2月，全國平均房價為9679元/平方米，相比于去年同期，今年整體房價反而上漲了6.7%。從住宅市場來看，住宅銷售面積下降39.2%，住宅銷售額下降34.7%，住宅整體均價上漲了7.4%。
即使從環比來看，市場依然呈現出以穩為主的基調。3月16日，國家統計局城市司首席統計師孔鵬分析指出，2月份，70個大中城市房地產市場價格漲幅穩中有落。
據他介紹，經初步測算，2月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊，當前疫情對房地產業的影響主要集中于部分企業的臨時性資金困難，疫情對住房需求的影響，主要體現在受影響家庭臨時推遲購房計劃，但并非永久取消購房計劃。
事實上，3月中下旬，隨著新冠疫情在國內基本緩解，杭州、佛山、蘇州等地樓市又再次走出一波較好的行情，其中佛山連續多日新房成交超500套。
救經濟就要救樓市？
目前來看，單純為救樓市而松綁樓市調控政策，顯然并不可取。不過，隨著疫情對經濟的沖擊，各級政府防衰退、保增長的壓力也是與日俱增。
數據顯示，今年1—2月份，規模以上工業增加值同比下降13.5%，服務業生產指數下降13%，固定資產投資、社會消費品零售總額及出口分別下降24.5%、20.5%和15.9%，調查失業率突破6%，我國經濟面的多個重要指標均出現大幅下跌的走勢。
在這一背景下，部分地方已經躍躍欲試，出臺了一些尺度較大的樓市松綁政策。此前，河南駐馬店發布了17項穩樓市政策，包括“要求金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%”，但隨后被緊急叫停撤回。此外，海寧、廣州等地的樓市松綁政策也遭遇了一日游。
各地可以因城施策，做出適時調整。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池對此表示，根據不同需求分類施策，尤其對于首套房剛需，應該適當降低首付款比例，可以采取認房不認貸的政策，切實保障居民的民生住房需求。
鄒琳華認為，當前盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為，住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發未來房價大起大落，加大宏觀金融風險。
目前來看，我國房地產已經呈現出“三高”特征。一是房價高。從今年2月來看，全國平均房價9679元/平方米，在持續多年上漲之后，相對于2019年全年全國居民人均可支配收入30733元而言，我國的房價收入比無疑處于較高水平。
二是庫存高。2月末，我國商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。其中，住宅待售面積增加3224萬平方米。這僅僅只是冰山一角。據測算，僅僅全國銷售排名前200房企的土地儲備，足夠市場消化3年。
三是杠桿率高。2019年底，個人住房貸款余額30.07萬億元，同比增長16.7%，過高的住房信貸不僅透支購買力，而且還將擠壓其他消費。
而在這“三高”的背后，之所以不能再走房地產拉動經濟的老路，究其根源，還因為房地產業已經處于與以往不同的發展階段。3月6日，住建部部長王蒙徽公開表示，我國城鎮化已從高速發展階段進入高質量發展階段，住房發展已從總量短缺轉變為結構性供給不足。
正是在這一背景下，房住不炒已經成為一根紅線。
3月6日，住建部部長王蒙徽公開表示，2020年要著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展，長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產市場平穩運行。
國家統計局發言人毛盛勇日前表示，不把房地產作為短期刺激政策，下一步發力點既要擴大有效投資，也要努力推動消費提質擴容，更好地在促進消費和擴大有效投資的結合點上發力，使我們的經濟運行保持總體平穩。
“三高”風險待解
在房住不炒主基調并未松動的局面下，樓市將何去何從?
從政策面來看，房地產業也將迎來一定的利好空間。
從宏觀經濟政策來看，針對疫情的沖擊，央行通過公開市場操作和定向降準，來提供短期和中長期的流動性，還積極引導市場利率下行，切實降低實體經濟的融資成本，雖然央行依然擰緊了流向房地產業的貨幣龍頭，但在政策疊加效應之下，這勢必將改變房地產業的整體環境。
與此同時，在因城施策、分類指導的機制下，蘇州等一些地方政府已采取了一定的松綁措施，如放松預售資金監管、提高公積金使用額度等，促進當地市場的穩定發展。
無疑，這些措施都將對沖市場和非市場因素對房地產業帶來的風險，但對房地產市場而言，風險遠沒有過去，“三高”仍待化解，整個地產業還必須思考更多。
王蒙徽指出，住房和城鄉建設領域是推動高質量發展的重要載體和重要戰場。要推動城市開發建設方式向內涵提質轉型，推動住房和城鄉建設發展質量變革、效率變革、動力變革。
趙秀池告訴中國新聞周刊，對于地產商而言，追求數量的時代已經過去，現在需要高質量發展。質量是企業的生命，尤其是在樓市低迷情況下，唯有質量過得硬，符合市場需求的產品，才能在市場上有一席之地。因此，一定要把握市場的脈搏，找準市場定位，生產符合居民需要的、適銷對路的高質量產品。
此外，也有分析人士指出，房地產業還需切實降低杠桿率、降低負債水平，增加抗風險的能力，同時還需進一步改善布局等。
當然，長遠來看，房地產業如何實現健康發展，這還需要支配市場的各種力量做出更多探索。
關鍵詞： 取消樓市限購
